عده ای معتقدند سرقفلی حق تقدم در اجاره است . یعنی مستاجر دراجاره  کردن محل بر سایرین مقدم است وبه دلیل اینکه مستفاده از ماده 19 وبه ویژه تبصره 2 قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 حق سرقفلی (کسب یا پیشه یا تجارت) از مال غیر منقول وموضوع اجاره قابل تفکیک نیست وتنها با واگذاری محل اجاره قابل انتقال است یعنی مستاجر نمی تواند خود در محل بنشیند وسرقفلی آن را نیز انتقال دهد ودیگر اینکه به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت تنها با تنظیم سند رسمی امکان دارد واین در حالیست که می دانیم انتقال اموال منقول اصولاً نیاز به تنظیم سند رسمی ندارد واین الزام ویژه انتقال املاک است ( مواد 46.22 تا 48 قانون ثبت ) پس احتمال تقویت می گردد که قانون گذار سرقفلی را نیز در حکم حقوق ومنافع مربوط به املاک آورده است .

عده ای دیگر معتقدند که سرقفلی از جمله حقوق منقول است ؛ یعنی همان حق تاجر بر مشتریانش ومعتقدند فایده عملی آن پیروی از حقوق اسلامی است ، چون زوجه از همه اموال منقول ارث نمی برد . اگر سرقفلی را غیر منقول بدانیم زوجه ارث نمی برد ، ولی اگر منقول تلقی کنیم ارث می برد . از طرفی ، بعضی می گویند هر چیز که قابل داد وستد ودارای ارزش اقتصادی باشد ، مال محسوب می گردد . پس سرقفلی هم مال است ، البته از اموال غیر مادی که تحت عنوان غیر منقول فقط برای اموال مادی صادق است . حقوق مادی هم مثل حقوق شفعه که ارث می برد در حکم اموال منقول است ، لذا سرقفلی هم از حقوق مالی است در حکم اموال منقول .

فایده عملی این بحث در آثار مترتب برآن است می دانیم که در خصوص طرح دعاوی راجع به اموال منقول وغیر منقول یا حقوق راجع به آن دعاوی در دادگاهی اقامه می گردد که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده حتی اگر خوانده در حوزه آن مقیم نباشد ( ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی مصوب 79) ودعاوی راجع به اموال منقول طبق قاعده در دادگاه محل اقامت خوانده (ام 11 ق ا.ر.م) مطرح می شود . همچنین نحوة توقیف واجرای اینگونه اموال از مجموع نظرات صرفنظر از استدلالات نظریه اول قویتر وبه نظر قانون نزدیکتر به صواب است به خصوص با وضع ماده 62 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا وطرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرای مصوب 1355 واصلاحی سال 76 که مقرر می دارد ، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی یا منافع جایز است لکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست ، در صورت بازداشت منافع ، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی وابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی اعلام می گردد . از طرفی با عنایت به ماده 99 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که مقرر می دارد ؛ قسمت اجرا توقیف مال غیر منقول را با ذکر شماره پلاک ومشخصات مالک به طرفین واداره ثبت محل اعلام می کند البته ما معتقد نیستیم که سرقفلی در این تقسیم بندی ( اموال منقول وغیر منقول) قرار می گیرد .، اما به لحاظ ارتباط در هر دومورد تبعیت از این تقسیم بندی می کنند یعنی در اموال منقول ، منقول تبعی ودر غیر منقول ، غیر منقول تبعی          می باشند . البته حال که صحبت از حقوق مالی وغیر مالی هم به میان آمد ، تعریفی از هرکدام ارائه گردید که مطرح نمودن آن در اینجا خالی از لطف نمی باشد ، حق غیر مالی امتیازی است که هدف آن رفع نیازمندیهای عاطفی واخلاقی انسان است . موضوع این حق روابط غیر مالی اشخاص است . ارزش داد وستد را ندارد وبه طور مستقیم قابل ارزیابی به پول ومبادله نیست ؛ مانند حق زوجیت و ولایت وحضانت . بر بیشتر این حقوق آثار مالی بار است ، چنانکه حق وراثت سبب    می شود که شخص دارایی مورث خود را تملیک کند و.....  حق مالی نیز امتیازی است که حقوق هر کشور ، به منظور تأمین نیازهای مادی اشخاص ، به آنها می دهند ، هدف از ایجاد حق مالی تنظیم روابطی است که به لحاظ استفاده از اشیاء بین اشخاص وجود دارد . این دسته از حقوق برخلاف گروه نخست قابل مبادله وتقویم به پول است مانند حق مالکیت ، حق انتفاع و..... موضوع قابل بحث ودرخور تامل در این مقاله این است که آیا سرقفلی قابل توقیف واجراست ؟

البته در بحثهای پیشین این موضوع بطور مختصر ذکر گردید اما شرح تفصیلی آن را بیان می نماییم : دراین خصوص نظر یکسان وجود ندارد .

1- عده ای معتقدند چون این حق قائم به مستاجراست وتا به جهتی مورد حکم محکمه واقع نشود مال محسوب نمی شود وقابل توقیف نیست وچون ماده 240 ق.آ.د.م ( قانون سابق ، وماده 55 قانون تسریع محاکمات مصوب 1309 مقرر داشته برای توقیف در مقام اجرای قرار تامین یا اجرای حکم ، مال لازم است نه حق مالی

لذا توقیف این حق ، که حق مالی است ، نه خود مال میسر نیست .

2- نظر دیگر این است که این حق را نباید در شمار اموال موجود متوفی آورد ، زیرا حقی است احتمالی که ممکن است به دست نیاید زیرا با تخلف مستاجر در تاءدیه اقساط اجاره یا ارتکاب تغییر در نگهداری از مورد اجاره وتغییر شغل از بین می رود . البته برای دیدن نظرات تفصیلی وبه لحاظ رعایت اختصار می توان به کتب موجود در این زمینه مراجعه نمود .

البته در راستای حمایت از حقوق طلبکار باید ایم مطلب را پذیرفت که نظریه اکثریت واقلیت قضات در قابلیت توقیف سرقفلی نیز همسو می باشد ، یعنی توقیف سرقفلی به عنوان یک حق مالی در آراء بدهی دارنده این حق را جایز دانسته اند .

نکته ای که در اینجا لازم به توضیح به نظر می رسد ، این است که مشکل همانگونه که قبلاً هم نظر داده شد ، جایی است که مستاجر مرتکب تعدی یا تفریط گردیده است چرا که در این مورد هیچ گونه سرقفلی به وی تعلق نمی گیرد تا بتواند تأمین کننده حقوق طلبکار باشد . همینطور این امر می تواند باعث شود که مستاجر جهت ایزاء طلبکار در مورد اجاره تعدی وتفریط نماید .

سؤال قابل بحث دیگر که می توان در اینجا مطرح نمود این است که آیا سرقفلی به وارث یا وارث متوفی متصل  می شود ؟ در بحثهای پیشین بیان گردیده که سرقفلی حق مالی است . بنابراین چنین حقی پس از فوت مورث به ورثه اش منتقل می گردد ، همچنون حق شفعه . در واقع پس از فوت مورث کلیه اموال واز جمله حقوق مالی به ورثه منتقل وهر یک از آنها به نسبت سهم خویش در آن سهیم می گردند ودر واقع مشاعاً مالک می شوند . در صورتی که برای مستاجر سرقفلی ایجاد شده باشد ورثه نمی توانند هر یک  به نسبت سهم خویش از مالک یا موجر سرقفلی بگیرند وبعضاً هم تمایل به ادامه داشته باشند . گفتیم عقد اجاره عقد لازمی است که به فوت هیچ یک از طرفین منحل نمی شود مگر در صورت وجود شرط بنابراین ، آنچه که مسلم است این است که حق مذکور در صورت تخلیه ودر ضمن آن به مالک وبه همین ترتیب به ورثه تعلق می گیرد . لذا تعدادی از آنها نمی توانند خواستار سرقفلی وتعداد دیگر خواستار ادامه رابطه استیجاری باشند . بنابراین در جهت حفظ حقوق مالک باید تأمل بر اعمال این حق ( درخواست سرقفلی به طور کلی) از طرف وارث گردید ( همانطور که در شفعه اعمال چنین حق به ضرر فروشنده می باشد واز نظر قانونگذار ممنوع گردیده است ) . بنابراین پس از پرداخت سرقفلی در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نموده باشد . وارث می توانند با دریافت سرقفلی به قیمت عادله روز به نسبت سهم خویش آن را تقسیم کنند ونه به صورت انفراد . سؤال دیگر که در اینجا لازم وضروری به نظر می رسد ودر جلسه قضات دادگستری استان تهران نیز مطرح گردید است که : با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون رابطه موجر ومستاجر مصوب 1376 در مورد پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی که مستلزم رسیدگی است ، آیا تخلیه موکول به پرداخت این حق است ؟

اکثریت قریب به اتفاق قضات نظرشان بر این بوده که چون سرقفلی به مستاجر منتقل شده است ومستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را از موجر دارد ، وجود مستاجر ونوع کسب و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز مؤثر می باشد . که با تخلیه آن طبعاً تغییر در اجاره ممکن است نتوان قیمت واقعی وعادله روز را معین نمود واز این حیث مضر به حقوق مستاجر    می باشد ، واز لحاظ عدالت اجتماعی هم مستاجر باید بتواند با دریافت سرقفلی محل دیگری را تهیه نماید ، نتیجتاً تخلیه منوط به پرداخت می باشد .

اقلیت با این استدلال که تخلیه موکول به پرداخت سرقفلی ( به قیمت عادله روز) نیست وپس از پایان مدت تصرفات مستاجر جواز شرعی وقانونی ندارد وماده 3 ق روابط موجر ومستاجر سال 76 هم تاکید دارد که ظرف یک هفته تخلیه صورت خواهد گرفت . طبق ماده 4 همین قانون اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه .... گرفته باشد ، تخلیه وتحویل مورد اجاره موکول به استرداد این وجه است . در این فرض ( ودیعه یا قرض الحسنه ) موضوع ومبلغ معین است واصولاً نیازی به رسیدگی نیست وقانونگذار هم به همین خاطر تخلیه را موکول به استرداد آن وجه نموده ، در حالی که مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ممکن است .

صرفاً یک ادعا باشد که به اثبات نرسد . به علاوه ، مبلغ آن نیز در ابتدا مشخص نیست وقانونگذار هم در این فرض تخلیه را موکول به پرداخت قیمت عادله روز ننموده است بلکه به مستاجر حق مطالبه آن را داده ومستاجر می تواند وضعیت مورد اجاره را هنگام تخلیه تأمین دلیل کند تا از این حیث ضروری متوجه او نباشد ماده 5 همین قانون هم مزید این معناست به نظر عقاید اکثریت منطقی وبه عدالت نزدیکتر می باشد جدای از اینکه نظریه دوم نیز در خور تأمل است از ملاک ماده 4 ق.ر.م رم سال 76 نیز می توان استفاده وآن را در جهت نفع مستاجر به کار برد .

به علاوه ، قسمت اخیر بند 3 ماده 15 ق.ر.م وم مصوب 1356 اشعار می دارد ، به موارد سه گانه فوق ( منظور مواردی است که به موجب آن مالک می توانست تقاضای تخلیه محل اجاره را بنماید ) دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد . این در حالی است که قانونگذار در ماده 13 ق.ر.م وم مصوب 76 قوانین ومقررات مخالف ومغایر با این قانون را لغو نمود ، در صورتی که مورد مذکور هیچ گونه مغایرتی با قانون اخیر التصویب ندارد ( در واقع تکلیف پرداخت سرقفلی را مشخص نمود ) . در این مورد باز می توان به تبصره 2 ماده 76 قانون استناد کرد وتخلیه محل را موکول به ابداع سرقفلی دانست . در همین راستا نظریه ای از اداره حقوقی عنوان شده که مقرر می دارد : مواردی که دادگاه وفق مقررات قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 56 حکم بر تخلیه محل کسب ، پرداخت حق کسب و پیشه وتجارت  (شقوق ماده 15 وتبصره یک ماده 19 ) می دهد . حسب مورد حکم به پرداخت تمام حق کسب یا پیشه ویا نصف آن خواهد بود .

بدیهی است با توجه به ماده 28 قانون یاد شده ، صدور اجرائیه برای تخلیه موکول به ابداع حق سرقفلی وکسب وپیشه تعیین شده بود وحق کسب وپیشه مستقلاً قابل صدور اجرائیه و وصول (10) صرف نظر از بحثهای مثبت ومنفی در این زمینه ، نظریه مذکور در خور تأمل می باشد . ضمن اینکه می توان از ملاک ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 9/2/78 که مقرر می دارد چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه ویا سند اجاره (عادی یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود ، در این صورت تخلیه وتحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر وارائه رسید آن به دایره اجرای ثبت ویا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری ویا دایره اجرای ثبت می باشد . آنچه مهم است ، مالک ابتدا مبلغی معین را از مستاجر به عنوان سرقفلی گرفته است ونمی توان ادعا نمود که مبلغ مشخص نیست . درست است که در هنگام تخلیه مستاجر باید سرقفلی به قیمت عادله روز دریافت دارد واین مبلغ مشخص نیست اما تشخیص چنین امری توسط کارشناس رسمی دادگستری کاملاً ممکن بوده ومی توان آنرا تعیین نمود . بنابراین همانگونه که اظهار گردید ، در راستای تحقق اهداف مورد نظر مقنن وعدالت پذیرفتن این نظریه که تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی به مستاجر در صورت وجود چنین حقی برای وی امری منطقی وقانونی وبه عدالت ومنطق قضایی نزدیکتر به صواب است .

سؤال قابل طرح دیگردر این مقاله این است که آیا در سرقفلی هم حق شفعه وجود دارد ؟ به طور مثال ، اگر دونفر مشترکاً در دو مغازه شریک باشند ویکی از شرکاء حصه خود را از سرقفلی به دیگری واگذار نماید ، آیا شریک دیگر می تواند از حق شفعه استفاده نموده حصه را تصاحب نماید ؟

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید به تعریف شفعه بپردازیم ماده 808 قانون مدنی می گوید : هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دونفر مشترک باشد ویکی از دوشریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل نماید ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد وحصه مبیعه را تملیک کند . در ادامه باید عرض کرد که مطابق قاعده سلیط ، هر کس می تواند نسبت به مایملکش هر گونه تصرف وانتفاع ببرد (ماده 30 قانون مدنی) . بنابراین قاعده ، نمی توان فروشنده را مانع از فروش وانتقال مایملکش به دیگری نمود، مگر در صورت تعرض با قاعده لاضرر ؛ لذا باید شفعه را به عنوان یک استثناء وصرفاً در قالب ماده 808 تفسیر واز تعمیم آن به سایر موارد خودداری نمود . زیرا مطابق ماده 808 ، هرگاه یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ..... همانگونه ملاحظه می گردد قانونگذار صرفاً کلمه بیع را آورده ، لذا اگر به طرق دیگر شریک حصه اش را مثلاً صلح یا هبه کرده وبه دیگری منتقل نماید ، دیگر حق شفعه قابل اعمال نیست . از طرفی سرقفلی ، همانگونه که در ابتدا نیز عنوان گردید . مبلغی است که مالک یا موجر در هنگام اجاره اماکن تجاری از مستاجر اخذ می کند واین به معنی فروش محل اجاره وعین مستاجر نیست .

لذا نتیجه چنین حاصل می گردد که در سرقفلی نمی تواند اخذ به شفعه به وجود آید .

سؤال : سرقفلی در چه اماکنی به وجود می آید ؟ ( به چه اماکنی سرقفلی تعلق می گیرد ؟ )

مطابق ماده 6 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 سرقفلی در خصوص املاک تجاری واماکن مزبور به وجود می آید . یعنی در صورتی مالک (موجر) می تواند از مستاجر سرقفلی بگیرد که مورد اجاره در جهت کسب یا تجارت بوده باشد .

به همین لحاظ اماکن مسکونی را شامل نمی گردد ونیز در خصوص موضوع جدیدی که ایجاد شبهه واختلاف بود وآن وضعیت مطب پزشکان می باشد ، رأی وحدت رویه شماره 14576/7/71 به شرح ذیل صادر گردیده که مقرر داشت ، اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی وتخصصی پزشکی ومعالجه بیماران مورد استفاده واقع می شود محل کسب وپیشه یا تجارت محسوب نمی گردد تا حق کسب و ....... بدان تعلق گیرد . تخلیه این اماکن هم مشمول قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1362 وماده 494 قانون مدنی وشرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است باز در قسمت اخیر تبصره بند 24 الحاقی مصوب 1352 به ماده 55 قانون شهرداری ، دایر کردن دفتر وکالت ومطب ودفتر اسناد رسمی وازدواج وطلاق ودفتر روزنامه ومجله ودفتر مهندسی استفاده تجاری محسوب نگردیده ، لذا حق مذکور در اماکنی به وجود می آید که منظور ایجاد تجارت وکسب باشد ودر فروض معنونه ارائه خدمات با استفاده از ابزار علمی واطلاعات شخصی که هدفشان تجاری نمی باشد سرقفلی تعلق نمی گیرد .

نکته قابل اهمیت در قانون مصوب 76 تعدیل حمایت های همه جانبه از مستاجر بود وسعی گردید در قانون مذکور در جهت حمایت از موجر قدمهایی برداشته وراههای پرفراز ونشیب که بایستی طی گردد تا موجر بتواند ملک مورد اجاره اش را مسترد کند هموارتر گردد ، لذا در ماده 1 قانون موصوف الذکر می خوانیم ، از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری محل کسب وپیشه .... تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج در این قانون وشرایط مقرر بین موجر ومستاجر می باشد . حمایت قانونگذار (جدای از اختلاف نظر در خصوص درستی یا نادرستی این حمایت) برداشتن موانع موجود که در قانون مصوب 1356 حتماً باید موارد تخلیه که شامل : 1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید . 2- تخلیه به منظور احتیاج شخصی 3- تخلیه جهت سکونت 4-تخلیه به جهت تصدی وتفریط 5- به لحاظ انتقال به غیر به صورت نداشتن چنین حقی وسایر موارد ، بود وجود داشت که آن هم منوط به اثبات از طرف موجر بود تا بتوانددر جهت تهیه ملک تجاریش اقدام نماید . اما در قانون مصوب 76 پس از انقضاء مدت اجاره مالک حق درخواست تخلیه را دارد ، ممکن است این ایراد وارد شود که اجرای این قانون ممکن است برای مستاجر ایجاد عسر وحرج نماید . برای پاسخ باید عرض کرد ، همانگونه که در بحث پیشین بدان پرداخته شد ، دادگاه می تواند صدور حکم را منوط به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز نماید ویک فرصت ومهلت مناسبی (به صورت عرفی) به مستاجر بدهد تا در این فرصت بتواند محل دیگری را برایش تهیه نماید .

از طرفی ، قسمت اخیر ماده 1 قانون مصوب 76 قید « شرایط مقرر بین موجر ومستاجر » را نموده که مستاجر می تواند در جهت رفع چنین مشکلی در آینده ودر هنگام تخلیه ، مهلتی را با توافق مشخص نماید که مثلاً ظرف مدت فلان ماه از تاریخ درخواست مورد اجاره را تخلیه نماید .

از سوی دیگر ، همواره قبل از تصویب قانون روابط موجر ومستاجر سال 76 این اشکال وایراد را از نظر شرعی وجود داشت که تصرف مستاجر پس از انقضاء مهلت وبدون رضایت مالک یا موجر غیر شرعی است . در همین خصوص شورای محترم نگهبان طی نظریه مورخ 19/4/65 چنین اظهار نمود ، که حصر درخواست تخلیه محل کسب به مواردی که در ماده 15 مصوب 56 تعیین شده ، مخالف با موازین شرعی می باشد . از طرفی با اقدام اخیر قانونگذار این اطمینان برای مالک ( موجر) در خصوص تخلیه پس از انقضاء مهلت وجود دارد که با خاطر راحت تری می تواند در جهت تخلیه ملکش اقدام نماید .

بنابراین با اطمینان خاطر ملکش را به اجاره واگذار می نماید ویا به قول عرف موجود سرقفلی مغازه اش را واگذار می نماید

لذا در انتها امید که با بضاعت اندک علمی توانسته باشم قدمی در جهت تبیین مفهوم سرقفلی که شدیداً مبتلا به در جامعه ما می باشد وکمتر اهمیت بدان داده شده برداشته باشم .   



کانال تلگرامی حقوقی 

پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی