ماده 30 ق.م. مبین قاعده تسلیط است. ماده مذکور مقرر می دارد: ‹‹هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.›› ولی تحدید مالکیت اموال غیر منقول تنها در موارد ضمان قهری نبوده بلکه محدودیت های ارادی یا قراردادی نیز بخش دیگر تحدید در مالکیت اموال غیر منقول است.
الف: تحدید ناشی از ضمان قهری
به موجب اصل 40 قانون اساسی: ‹‹هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.›› و به موجب ماده 132ق.م. ‹‹کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.›› این ماده از قانون مدنی که متوجه اموال غیر منقول است حاوی دو نکته می باشد:
1- نحوه تصرف – تصرف مالکانه باید مطابق عرف و به قدر حاجت یا دفع ضرر باشد. بدیهی است این تکلیف تنها متوجه مالک نبوده بلکه هر متصرف اعم از مستأجر یا منتفع نیز مقید به آن است طبق ماده 132 ق.م. معیار داوری عرف است معذلک توسعه حقوق عمومی معیار ‹‹عرف›› را دگرگون نموده و عرفی که به صورت قوانین مدون درآمده باشد متبع است.
2- تضرر همسایه – ضرر اعم است از ضرر مادی و معنوی و همسایه محدود به املاک مجاور نیست به عنوان مثال احداث ساختمان های مرتفع که بر املاک دیگر اشراف داشته و آنها را از نظر روشنائی دچار مضیقه نماید مصداق ضرر مادی و معنوی است.
ب: تحدید قراردادی
ماده 29 ق.م. به دو نوع حقوق (حق انتفاع و حق ارتفاق) تصریح کرده است. برقراری حقوق مذکور به وسیله قرارداد موجب محدودیت در مالکیت است. محدودیت عمده با انتقال منافع به وجود می آید که ماده 29 ق.م. از آن به عنوان مالکیت منافع نام می برد. انتقال منافع در قالب عقد اجاره و برای مدت محدود است لذا محدودیت قراردادی به اعتبار زمان دو نوع است:
1-تحدید موقت
عقد اجاره برای مالک عین محدودیت کامل ایجاد می نماید و عین مستأجره در تصرف مستاجر قرار می گیرد معذلک با انقضای مدت اجاره ید مستاجر منتزع و ید مالک اعاده می شود.
2-تحدید دائم
واگذاری حقوق در عین یا منافع اموال غیر منقول موجب محدودیت دائمی است مانند حق ارتفاق و حق سر قفلی.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی