تحدید در منافع اموال غیر منقول

تحدید در منافع اموال غیر منقول

الف: حق کسب و پیشه و حق سر قفلی

حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی، حق تبعی دائم[1] و حق معنوی است[2]. بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر سالهای 1339 و 1356 اجاره املاک به منظور کسب و پیشه موجب پیدایش حق کسب و پیشه برای مستاجر می شود[3].

حق کسب و پیشه مانع از این است که مالک بتواند پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر را ملزم به تخلیه نماید مگر در صورت تادیه حق کسب و پیشه مستاجر. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حق کسب و پیشه به مفهومی که در قوانین سابق امده بود وجود ندارد. طبق این قانون اجاره املاک به منظور کسب و پیشه مستلزم این است که ملک مورد اجاره دارای کاربری تجاری باشد. اگر ضمن عقد اجاره مالک سر قفلی ملک را به مستاجر منتقل نماید یا متعهد باشد که قرارداد اجاره را به مدت نامحدود با همان مستاجر منعقد نماید یا حق تخلیه و افزایش اجاره بها را از خود ساقط کرده باشد در این صورت برای مستاجر حق سرقفلی موجود می شود. چنین مستاجری می تواند در قبال تخلیه ملک ارزش روز سرقفلی را از مالک یا مستاجر ثانی دریافت نماید.

ب: حق زارعانه

این حق با نامهای دسترنج رعیتی، حق آب و گل و حق ریشه نیز شناخته می شود و ماهیتی شبیه به حق کسب و پیشه دارد. ماده 31 آ.ق.ث. می گوید: ‹‹دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و غیره که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می شود از حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نیست و صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمی دهد.›› به نظر می رسد رابطه مالک و زارع در قالب عقد مزارعه موجد این حق بوده است. اجاره اشخاص یا استخدام کارگر کشاورزی تابع قوانین کار (حقوق عمومی) می باشند.

مبحث دوم: ثبت مقدماتی املاک

گفتار اول: ثبت عمومی

قبل از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310 ثبت املاک در ایران معمول بوده و مالکین به طور اختیاری املاک خود را به ثبت می رساندند که به آن ثبت عادی اطلاق شده است[4]. طبق مقررات قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ثبت املاکو نقل و انتقالات آن در نقاطی که ثبت عمومی آگهی می شود اجباری است. ثبت عمومی املاک مستلزم تمهیدات و تأسیساتی می باشد که مهمترین آن تأسیس یک شعبه دادگاه است[5]. تلازم تأسیس دادگاه در حوزه مورد ثبت عمومی به لحاظ لزوم رسیدگی ماهوی به دعاوی اختلاف در مالکیت است.

گفتار دوم: وظایف ادارات ثبت اسناد و املاک در مورد ثبت عمومی

الف: نشر آگهی موضوع ماده 9 ق.ث.

در متن ماده 9 ق.ث. به این آگهی اشاره نشده ولی در مواد 5 و 63 آ.ق.ث. در مورد آن تصریح شده است. آگهی موضوع ماده 9 ق.ث. به منزله پیش آگهی برای آگهی موضوع ماده 10 ق.ث. می باشد. آگهی موضوع ماده 9 ق.ث. در 6 نسخه با امضای رئیس اداره ثبت جهت درج به مرکز ارسال می شود با درج این آگهی هر حوزه ثبتی به چند ناحیه یا بخش تقسیم می گردد.

ب: نشر آگهی موضوع ماده 10 ق.ث.

به وسیله این آگهی حدود بخش یا ناحیه مورد ثبت عمومی با توضیح و ترسیم در روی نقشه معلوم می شود. نشر آگهی ماده 10 ق.ث. به منزله دعوت از صاحبان و متصرفین قانونی املاک می باشد که با مراجعه به اداره ثبت مربوطه اظهارنامه ثبتی دریافت نمایند. این آگهی ظرف 30 روز سه مرتبه منتشر می شود (ماده 58 آ.ق.ث.)

ج: توزیع اظهار نامه ثبتی

اظهارنامه ثبتی اوراق چاپی مخصوصی است که از طرف ادارات ثبت در اختیار متقاضیان ثبت املاک قرار می گیرد. در این اوراق مشخصات متقاضی و ملک مورد ثبت درج گردیده و پس از انضمام مدارک دال بر مالکیت متقاضی یا سمت قانونی او به اداره ثبت مربوطه اعاده می شود.

د: تشکیل پرونده ثبتی و تعیین پلاکتهای اصلی و فرعی

پلاک عبارت است از قطعه سنگی یا فلزی که شماره ملک در آن حک شده و به در املاک شهری و مرکز قرا نصب می شود. به نظر می رسد نصب پلاک به طریق مذکور امروزه متداول نبوده بلکه با اعاده اظهارنامه های ثبتی و مدارک مالکیت متقاضی ثبت، پرونده ثبتی تشکیل می شود و عملیات مقدماتی ثبت جریان می یابد.

طبق ماده 8 آ.ق.ث. ‹‹در مستغلات برای هر ملک یک شماره و در املاک مزروعی نیز برای قراء‌ و مزارع ششدانگی یک شماره اصلی منظور می شود و در صورتی که مزرعه مشتمل بر قطعات مفروز و اعیانی و غیره باشد برای هر قسمت یک شماره فرعی از همان شماره اصلی منظور خواهد شد.››

طبق ماده 24 آ.ق.ث. ‹‹در اظهارنامه میزان و مقدار املاک و اراضی مورد درخواست باید به دانگ و سهم قرار داده شده و اصطلاحات محل از قبیل جام و فنجان و پیمان و غیره با دانگ و سهم تطبیق بنمایند.››

ن: نشر آگهی موضوع ماده 11 ق.ث.

با تکمیل و اعاده اظهارنامه های ثبتی، اداره ثبت اقدام به انتشار اسامی متقاضیان و مشخصات املاک مورد تقاضای ثبت می نماید. این آگهی که به آگهی های نوبتی هم معروف است در دو نوبت به فاصله 30 روز منتشر می شود.

ملکی که نسبت به آن ظرف مهلت های قانونی تقاضای ثبت به عمل نیامده یا اظهارنامه ثبتی اعاده نشده باشد از نظر مقررات قانون ثبت مجهول المالک تلقی می شود و با انقضای 20 سال سند مالکیت به نام دولت صادر خواهد شد[6].

برابر ماده 142 ق.ث. برای زارعینی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی صاحب زمین شده اند و اراضی مزبور فاقد سابقه ثبتی بوده یا مجهول المالک باشد درخواست ثبت و انتشار آگهی های نوبتی به عمل نمی آید. ادارات ثبت راسا نسبت به تحدید حصه زارع و صدور سند مالکیت اقدام می نماید[7].

و: نشر آگهی موضوع ماده 14 ق.ث.

از مهمترین اقدامات مقدماتی ثبت، تعیین و تحدید حدود املاک است. طی عملیات تحدید حدود ملک مورد ثبت نسبت به مجاورین معین شده و حقوق ارتفاقی موجود در آن ملک نیز به ثبت می رسد. طبق ماده 56 آ.ق.ث. ‹‹حقوق ارتفاقی در آگهی های نوبتی درج نمی شود ولی باید در زیر آگهی ها قید کرد که در موقع تعیین حدود در صورت مجلس منظور گردد اگر معترضی باشد مطابق مقررات در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس دادخواست بدهد.››

آگهی تحدید حدود پس از انتشار اولین آگهی نوبتی منتشر می شود و فاصله بین انتشار آگهی تحدید حدود و روز تعیین حدود نباید از 20 روز کمتر و از 60 روز بیشتر باشد. (مواد 66 و 67 آ.ق.ث) عملیات تحدید حدود به وسیله نماینده اداره ثبت با کمک یک نقشه کش انجام می شود و معرفی حدود یا متقاضی ثبت است. نقشه املاک ششدانگ می باید قبل از ثبت در دفتر املاک تهیه شود. (مواد 68 و 70 آ.ق.ث.)

صورت مجلس تحدید حدود شامل نکات ذیل است[8]:

1-  تعیین روز، ماه و یا روزهائیکه عملیات تحدید حدود در آن واقع شده.

2-            اسم و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته اند.

3-            اشخاصی که اعتراض نموده اند.

4-            ذکر حقوقی که دیگران در آن ملک دارند بطور صریح

5-            ذکر علامات وعده و فواصل آنها.

عدم حضور متقاضی ثیت یا نماینده او در وقت مقرر برای تعیین حدود مانع عملیات تحدیدی نخواهد شد ولی عدم حضور مجاورین ملک موجب می شود که آگهی تحدید حدود برای یکبار دیگر تجدید شود. اگر حدود مجاورین قبلاً تحدید شده باشد، ملک مورد تقاضای ثبت بدون انتشار آگهی تحدید حدود و با تبعیت از حدود مجاورین تحدید می شود[9].

هـ: صدور سند مالکیت

با خاتمه عملیات تحدید حدود، عملیات مقدماتی ثبت نیز پایان یافته و ملک در دفتر املاک به ثبت می رسد[10]. قبل از ثبت در دفتر املاک پیش نویس سند مالکیت تهیه و به امضای رئیس واحد ثبتی می رسد. مندرجات پیش نویس سند مالکیت و دفتر املاک باید برابر هم بوده و بر اساس آنها سند مالکیت صادر می شود. سند مالکیت حاوی:

1-شماره ملک

2-تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک

3-اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک.

4-نوع و مشخصات ملک ومحل وقوع و اجزاء‌ و متعلقات آن.

5-حدود ملک

6-بهای ملک

7-حقوق عینه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقی که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است[11].

دفترچه سند مالکیت دارای ستون نقل و انتقالات بوده که انتقالات ارادی مالک در آن ثبت می باشد. انتقال قهری (ارث) و وصیت تملیکی مستلزم صدور سند مالکیت جدید است[12].

---

2- جعفری لنگرودی، دکترمحمدجعفر، کتاب حقوق اموال ص 117 شماره 168 و همان منبع ص 267 شماره 354

3- کاتوزیان ، دکتر ناصر ، نظریه عمومی تعهدات ،‌ص 36 شماره 17.

4- فصل پنجم قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 و فصل پنجم از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356.

1- شهری ، غلامرضا، کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک، ص 29.

2- ماده 1 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310.

1- ماده 12 ق . ث

2- رای وحدت رویه قضایی شماره 603 مورخ 15/12/74

1- ماده 72 آ.ق.ث

1- ماده 15 ق.ث

2- ماده 21 ق.ث

1- ماده 103 آ.ق.ث

2- آئین نامه ماده 299 قانون امور حسبی

کانال تلگرامی حقوقی