وظایف صاحبان و متصرفین قانونی املاک در مورد ثبت عمومی
مالکین و متصرفین قانونی املاک نظیر قیم، متولی، نمایندگان ادارات دولتی مکلفند با انتشار آگهی موضوع ماده 10 ق.ث. مبنی بر ثبت عمومی به ادارات ثبت مراجعه و اظهارنامه ثبتی دریافت دارند. پس از تکمیل و انضمام مدارک مالکیت، آن را به اداره ثبت مربوطه اعاده نمایند تا بقیه عملیات ثبتی جریان یابد. عدم مراجعه یا عدم اعاده اظهارنامه باعث می شود که ملک مجهول المالک تلقی شود. تکالیف متقاضیان ثبت را می توان در موارد ذیل خلاصه نمود:
الف: ارائه دلایل مثبت مالکیت
طبق ماده 23 آ.ق. ث. بنچاق یا اسناد عادی باید پیوست اظهار نامه ثبتی باشد. اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف باشد نمایندگان اداره ثبت در محل حضور یافته و ‹‹برگ احراز تصوف›› تنظیم می نمایند.
اداره ثبت حق اظهار نظر ماهوی در مورد دلیل مالکیت را ندارد. اگر تصرف متقاضی ثبت احراز نشود و ملک دارای متصرفی باشد که ادعای مالکیت دارد، موضوع مالکیت متنازع فیه بوده و متصرف می باید نسبت به تقاضای ثبت اعتراض نماید، در غیر این صورت تصرف او بلاوجه است.
ب: دفاع از تقاضای ثبت
اگر نسبت به ثبت ملک یا حدود و حقوق ارتفاقی موجود در آن اعتراض شده باشد، متقاضی ثبت مکلف به جضور در دادگاه و دفاع از دادخواست ثبت می باشد.
ج: پرداخت هزینه های قانونی
هزینه انتشار آگهی و ثبت ملک در دفتر املاک و بهای دفترچه سند مالکیت به عهده متقاضی ثبت است.
گفتار چهارم: احاله اعتراض به مراجع قضائی
اختلاف در مالکیت (اعتراض به ثبت ملک) یا اعتراض به حدود ملک مورد ثبت و یا حقوق ارتفاقی موضوعی است ماهوی که رسیدگی به دعاوی ناشی از آنها در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری است. دادخواست اعتراضیه از طریق اداره ثبت مربوطه به مرجع قضائی احاله می شود تا اداره ثبت در جریان اقامه دعوی قرار داشته باشد. ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت موکول به صدور حکم نهائی در ماهیت دعوی مطروحه است.
الف: اعتراض به ثبت ملک
مطابق ماده 16 ق.ث. ‹‹هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید. عرضحال مزبور مستقیماً به داره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. در مقابل عرض حال باید رسید داده شود. در صورتی که عرض حال در مدت قانونی داده شده باشد اداره ثبت آن را نزد دفتر محکمه أی که مرجع رسیدگی است ارسال می دارد اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرض حال خارج از مدت داده شده کتبا نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدائی در این موضوع قاطع است.››
اگر قبل از اعلان نوبتی یا قبل از آگهی ثبت عمومی بین مستدعی ثبت و معترض دعوائی در محکمه در جریان بوده باشد. معترض می تواند ظرف 90 روز پس از انتشار اولین آگهی نوبتی گواهینامه مشعر بر جریان دعوی دادگاه را به اداره ثبت مربوطه تسلیم دارد[1].
برای جلوگیری از اطاله جریان ثبت مقدماتی و طرح ادعاهای واهی مدت زمان تسلیم اعتراض محدود است و چنانچه پس از تقدیم دادخواست، معترض دعوی مطروحه را پی گیری ننماید بنا به درخواست متقاضی ثبت، دادخواست اعتراضیه ابطال می شود[2].
ب: اعتراض به تحدید حدود
اگر در جریان عملیات تحدید حدود، حقی از مجاورین ضایع شده باشد، معترض می تواند ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، دادخواست اعتراضیه خود را به اداره ثبت تقدیم نماید تا به دادگاه احاله شود[3].
قبل از الحاق تبصره به ذیل ماده 20 ق.ث. اعتراض به تحدید حدود املاک واقع در محدوده شهرها در سه مورد:
1-اعتراض از جانب غیر مجاور
2-استرداد اعتراض به موجب سند رسمی
3-معترض با حدودی که به آن معترض است سند مالکیت گرفته باشد.
در جلسه اداری و فوق العاده دادگاه مورد رسیدگی قرار گرفته و حسب مورد قرارداد یا سقوط دعوی صادر می شود. بعد از الحاق تبصره به ماده 20 ق.ث. اختیارات اداری و شکلی دادگاه در خصوص سه مورد مذکور به ادارت ثبت و هیئت های نظارت محول شده است به این ترتیب اداره ثبت به معترض ابلاغ می کند که اعتراض او بی اثر است. این تصمیم ظرف ده روز پس از ابلاغ در هیئت نظارت قابل شکایت بوده و رای هیئت نظارت قطعی است.
ج: اعتراض صاحب حق ارتفاق
آگهی تحدید حدود به منزله اخطار برای صاحب حق ارتفاقی می باشد که مجاورتی با ملک مورد تحدید ندارد[4]. چنانچه از صاحب حق ارتفاق تضعیی حق شده باشد وی می تواند ظرف 30 روز پس از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، دادخواست خود علیه متقاضی ثبت را به اداره ثبت محل تسلیم نماید یا به دادگاه احاله شود.
د: اعتراض سایر ذوی الحقوق
ملک ثبت نشده ممکن است عینا یا منفعتا متعلق حق غیر باشد. چنانچه این قبیل املاک بدون تصریح به حقوق واگذار شده به ثبت برسد این احتمال وجود دارد که صاحب ملک صدور سند مالکیت را دلیل مالکیت بلامعارض خود بر عین و منفعت ملک تلقی نماید.
طبق ماده 26 ق.ث. در صورت واگذاری حق انتفاع یا انتقال منافع مراتب در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید می شود. بر اساس ماده 33 ق.ث. درخواست ثبت ملکی که با حق استرداد مورد معامله قرار گرفته باشد با انتقال دهنده است و تبصره 2 همین ماده می گوید: ‹‹در مواردی که مطابق این ماده انتقال دهنده تقاضای ثبت می کند باید حق انتقال گیرنده را در تقاضا نامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.››
دائن می تواند ملک ثبت نشده مدیون را بازداشت نماید. ملک ثبت نشده اعم است از اینکه نسبت به آن تقاضای ثبت نشده یا در منطقه أی قرار گرفته که مورد ثبت عمومی نمی باشد در صورت فروش و انتقال چنین ملکی، انتقال گیرنده می تواند نسبت به آن تقاضای ثبت نماید.
مبحث سوم: آثار ثبت املاک1- ماده 17 ق.ث
2- ماده 19 ق.ث
1- ماده 20 ق.ث
1- شهری،غلامرضا، کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک ، ص 105.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی