زمان انتقال مالکیت
انتقال قهری مالکیت در زمان معین صورت می گیرد ولی تشخیص زمان انتقال ارادی نیاز به تحلیل اراده طرفین عقد یا اراده یکجانبه مالک دارد. این موضوع در عقود تشریفاتی از اهمیت بیشتری برخوردار است زیرا توافق طرفین عقد قبل از اجرای تشریفات ممکن است به منزله انتقال مالکیت و یا تعهد به انتقال مالکیت باشد.
الف :زمان انتقال مالکیت در عقود تملیکی
در عقود رضائی تحقق ایجاب و قبول موجب انتقال مالکیت است و در عقود عینی اقباض مورد معامله موجب انتقال مالکیت می شود.[1]
در عقود تشریفاتی مانند بیع اموال غیر منقول زمان انتقال مالکیت بسته به توافق طرفین عقد است اگر طرفین هنگام ایجاب و قبول قصد انعقاد بیع داشته باشند در همان زمان مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود. ولی چنانچه توافق طرفین مبتنی بر فراهم آمدن مقدمات تنظیم سند رسمی باشد ظاهر در این است که توافق اولیه تعهد به انجام بیع بوده است.
سؤالی که ممکن است مطرح گردد اینکه تشریفات چه تأثیری در توافق متعاقدین دارد؟ با توجه به اینکه ثبت اموال غیر منقول از مقررات آمره است تأثیر ثبت یا عدم ثبت سند انتقال نتایج زیر را در بر دارد:
1- ثبت سند به منزله عدم مغایرت توافق متعاملین با مقررات آمره است. بنابراین ثبت سند انتقال ممکن است جنبه کاشفیت داشته باشد یعنی اگر توافق اولیه عقد بیع باشد مالکیت از زمان ایجاب و قبول متعاملین منتقل شده است و ثبت سند در واقع مهر تأیید بر توافق اولیه است.
2- اگر ثبت سند انتقال موقتاً ممنوع باشد توافق طرفین غیر نافذ است . رفع ممنوعیت و ثبت سند انتقال ممکن است به توافق طرفین جنبه کاشفیت بدهد.
3- اگر ثبت سند انتقال ممنوعیت دائم داشته باشد توافق اولیه متعاملین باطل است.
4- تاریخ انتقال مالکیت نسبت به اشخاص ثالث و دولت ،تاریخ ثبت سند رسمی است[2].
سؤال دیگری که به نظر ما می رسد اینکه آیا طرفین معامله می توانند زمان انتقال مالکیت را مقدم یا موخر بر زمان ایجاب و قبول قرار دهند؟ بدیهی است بین طرفین معامله توافق آنان معتبر است. به نظر می رسد توافق طرفین معامله مبنی بر انتقال مالکیت در تاریخ مقدم بر ایجاب و قبول مخالفتی با قوانین آمره نداشته باشد ولی توافق مبنی بر انتقال مالکیت در آینده به گونه ای که تعلیق در انشاء باشد موجب بطلان عقد است.
ب :زمان قطع رابطه مالکیت به وسیله ایقاع
ایقاع مالک مبنی بر قطع رابطه مالکیت موجب اخراج ملک از مالکیت اوست. تاریخ قطع رابطه مالکیت زمان اعلام اراده ایقاع کننده است. اگر اراده ایقاع کننده اعلام نشده یا تاریخ آن نامعلوم باشد از قرائن موجود می توان به اراده مالک پی برد. مثلاً استرداد ثمن از طرف فروشنده قرینه در فسخ عقد تملیکی دارد2- جعفری لنگرودی ،دکتر محمدجعفر، کتاب حقوق اموال ، ص 183 ، شماره 236.
1- ماده 1305 ق.م.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی