آثار درخواست ثبت و صدور سند مالکیت
الف: آثار درخواست ثبت
تسلیم اظهارنامه ثبتی و دلایل مالکیت و متعاقبا انتشار آگهی های نوبتی متضمن حقوقی برای متقاضی ثبت می باشد. متقاضی ثبت می تواند با تنظیم سند رسمی، ملکی را که در جریان عملیات مقدماتی ثبت است به دیگری انتقال دهد ولو اینکه نسبت به تقاضای ثبت اعتراض شده باشد[1]. تقاضای ثبت و انتشار آگهی نوبتی خصوصا اگر نسبت به تقاضای ثبت اعتراض نشده باشد غالب آثار مالکیت رسمی را داراست. متقاضی ثبت یا قائم مقام او می توانند با تهیه ‹‹گواهی ثبتی›› از آن به عنوان دلیل مالکیت در مراجع دولتی استفاده نمایند.
ب: آثار صدور سند مالکیت
صدور سند مالکیت به منزله خاتمه عملیات مقدماتی ثبت و عدم وجود معارض در مالکیت می باشد در فقد ادله دیگر سند مالکیت اماره مالکیت دارنده آن است.
گفتار دوم: عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک
ماده 22 ق.ث. اشعار می دارد ‹‹همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد.››
تبصره ذیل همین ماده اشعار می دارد ‹‹حکم نهائی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوائی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.››
به نظر می رسد ماده 22 ق.ث. دارای 7 عنصر یا مرکز ثقل می باشد. تفسیر ماده 22 ق.ث. در حقیقت تفسیر این 7 عنصر می باشد:
الف: عنصر اول ‹‹ملک››
منظور از ‹‹ملک›› عرصه و اعیان اموال غیر منقول است. منافع قابل ثبت[2] و حقوق ارتفاقی نیز از جمله حقوق عینی بوده و ملک محسوب می گردد. ثبت اعیان املاک در وهله اول مستلزم ثبت عرصه می باشد.
ب: عنصر دوم ‹‹رعایت قانون››
منظور از رعایت قانون، رعایت همه قوانین امری و بالاخص قانون ثبت اسناد و املاک است. این عنصر ناظر بر جمله ‹‹همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید …›› در متن ماده 22 ق.ث. می باشد. به نظر می رسد این جمله متوجه تشرفاتی است که طی مواد 1 تا 22 ق.ث. مقرر گشته و از آن به ثبت مقدماتی املاک تعبیر می شود. عدم رعایت تشریفات مذکور موجب بی اعتباری دفتر املاک است و تشخیص آن تا جائیکه با حقوق اشخاص ثالث در تضاد نباشد با هیئت های نظارت مستقر در ادارات ثبت اسناد و املاک مراکز استانها است[3].
ج: عنصر سوم ‹‹دولت››
منظور از دولت مجموعه وزارتخانه‌ها، سازمانها، نهادها و زیر مجموعه آنهاست که به یکی از قوای مجریه، مقننه یا قضائیه مربوط می شوند و مجری حقوق عمومی هستند. دولت در ارتباط با اموال غیر منقول دارای سه نقش حاکمیت، ولایت و نظارت است. اجرای وظایف دولت غالباُ از طریق کمیسیونهائی اعمال می شود که اعضای آن ترکیبی از نمایندگان ادارات مختلف دولتی و قضات می باشند.
د: عنصر چهارم: ‹‹دفتر املاک››
دفتر املاک مهمترین مرجع برای تشخیص میزان مالکیت اشخاص است. دفتر املاک و دفتر ثبت قنوات در مرکز یک نسخه و در ولایات نخستین خواهد بود[4].
تمام صفحات دفتر املاک توسط دادستان شهرستان یا نماینده او شماره گذاری شده و مهر و امضاء می شود[5]. در صورت تعارض بین مندرجات دفتر املاک و سند مالکیت، مندرجات دفتر املاک مناط اعتبار است[6]. به نظر می رسد به تعارض در نسختین دفتر املاک طبق بند 4 ماده 25 ق.ث. رسیدگی می شود.
این عنصر ناظر بر فصل سوم این رساله ‹‹اسناد›› و مباحث ثبت مقدماتی املاک و آثار ثبت املاک در فصل دوم است. سند مالکیت اموال غیر منقول منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است و نقل و انتقال املاک ثبت شده موضوع اسناد رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
ن: عنصر پنجم ‹‹مالک››
مالک شخصی حقیقی یا حقوقی است. اشخاص حقوقی ممکن است از اشخاص موضوع حقوق عمومی یا خصوصی باشند. مالک صفت شخصی است که تعلق مال غیر منقول به او از نظر دولت محرز است. به بیان دیگر دو عنصر حق عینی (مال غیر منقول و صاحب آن) می باید در دفتر املاک معلوم و معین باشد.
و: عنصر ششم ‹‹انتقال ارادی››
در انتقال ارادی اموال غیر منقول علاوه بر رعایت شرایط اساسی صحت معامله تنظیم سند رسمی نیز الزامی است. به بیان دیگر توافق متعاملین در خصوص انتقال اموال غیر منقول را می توان نوعی عقد معلق فرض نمود که حصول معلق علیه، تنظیم سند رسمی است.
تنظیم سند رسمی کاشف از انتقال مالکیت در تاریخ توافق متعاملین خواهد بود مگر آنکه طور دیگری توافق شده باشد. همچنین تنظیم سند رسمی به منزله عدم مغایرت توافق متعاملین با قوانین آمره و عدم مغایرت آن با حقوق اشخاص ثالث است.
برای تنظیم سند رسمی از مراجع ذیربط دولتی استعلام به عمل می آید. اعلام بلامانع بودن انتقال از طرف مراجع مورد استعلام مجوز تنظیم سند رسمی است.
اگر مراجع مورد استعلام انتقال مورد معامله را مغایر قانون اعلام نمایند ممکن است توافق متعاملین باطل شود. به عنوان مثال اگر در پاسخ استعلام دفتر اسناد رسمی یکی از مراجع مورد استعلام مورد معامله را ‹‹زمین موات›› اعلام نماید تنظیم سند رسمی مقدور نبوده و در نتیجه توافق متعاملین باطل است. این فرض در صورتی است که فروشنده نسبت به ‹‹موات بودن زمین مورد معامله››جاهل بوده یا اعتراض او به ‹‹رای موات›› به مرحله قطعیت نرسیده باشد.
در غیر این صورت سوء نیت فروشنده محتمل خواهد بود.
همچنین ممکن است ملکی برای اجرای طرحهای عمومی و عمرانی در نظر باشد. ثبت سند انتقال در چنین مواردی با ذکر موضوع و التزام خریدار به انتقال ملک به دولت بلامانع است[7].
اگر ثبت سند ممنوعیت موقت داشته باشد توافق متعاملین را نمی توان باطل دانست زیرا می توان فروشنده را به رفع ممنوعیت و تنظیم سند انتقال ملزم نمود.
برای توضیح مطلب دو مثال زیر ذکر می شود:
1- اگر پاسخ شهرداری به استعلام دفتر اسناد رسمی به این صورت باشد که به علت احداث چند متر مربع بنای غیر مجاز، انتقال مورد معامله از نظر شهرداری ممنوع است مالک مکلف است با تخریب بنای غیر مجاز یا حل و فصل موضوع از طریق کمیسیون ماده 100 شهرداری به تعهد خود مبنی بر انتقال ملک عمل کند.
2- اگرملک مورد معامله در رهن بوده یا به علت صدور قرار تامین انتقال آن مقدور نشود، مالک مکلف است با فک رهن یا جلب رضایت مرتهن یا با تبدیل قرار تأمین به تعهد خود مبنی بر انتقال ملک به متعهد له (خریدار) عمل نماید.
هـ: عنصر هفتم ‹‹انتقال قهری››
ملک ثبت شده ممکن است از طریق ارث، اخذ به شفعه، حکم دادگاه مبنی بر الزام مالک به انتقال و تنظیم سند رسمی یا وضع قانون مبنی بر سلب مالکیت منتقل شود. در این انتقالات اراده مالک نقشی ندارد ولی ثبت انتقالات قهری نیز نباید با قوانین مغایرت داشته باشد. به عنوان مثال اگر مالک به حکم دادگاه به انتقالملک وتنظیم سند رسمی محکوم شده ولی تنظیم سند انتقال با مانع قانونی مواجه شود و معلوم گردد که مورد معامله از اراضی ملی شده است در این صورت انتقال و تنظیم سند رسمی مقدور نخواهد بود.
1- مواد 41 و 42 ق.ث
1- مانند موضوع ماده 24 ق.ث
1- ماده 6 ق.ث
2- تبصره ماده 1 آ.ق.ث
1- ماده 2 آ.ق.ث
2- جعفری لنگرودی ، دکترمحمدجعفر، دانشنامه حقوقی ،جلد چهارم ، ص 274، شماره 5
1- ماده واحده مربوط به تعیین تکلیف املاکی که در طرحهای عمومی و عمرانی دولت قرار گرفته اند مصوب 29/8/1367
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی