محاسبه قیمت مبیع به نرخ روز طبق نظر کارشناس

اول : محاسبه قیمت مبیع به نرخ روز طبق نظر کارشناس

    در هنگام رسیدگى به دعوا بدین شرح که با ارجاع موضوع به کارشناس رسمى دادگسترى، وى قیمت مبیع را به نرخ روز تعیین مى نماید و در صورتى که قیمت مبیع در زمان رسیدگى به دعوا از ثمن معامله فاسد بیشتر باشد تا معادل ثمن معامله به عنوان ثمن معامله فاسد و مازاد بر آن به عنوان خسارت وارده بر مشترى به وى پرداخت مى شود و اگر طبق نظر کارشناسى قیمت مبیع در این زمان کاهش یافته باشد، این نقصان از ضمان فروشنده نمى کاهد و او در هر حال باید پولى را که بابت ثمن گرفته، پس دهد.

کانال تلگرامی حقوقی 

نحوه تعیین خسارات وارده برمشترى

خسارات وارده بر مشترى شامل هزینه هاى لازم براى تنظیم سند رسمى، دستمزد دلال، هزینه هاى نگهدارى مبیع، هزینه هاى دادرسى و همچنین کاهش ارزش ثمن معامله مى باشد. در خصوص خسارات وارده بر مشترى آ نچه مهمتر و قابل بحث است و در کتا بهاى حقوقى به آن اشاره نشده این است که وقتى فساد معامل هی انجام شده معلوم گردد، تأخیر در بازپرداخت ثمن معامله به مشترى باعث تنزل ارزش ثمن وکاهش قدرت خرید مشترى مى شود. حال، بحث اصلى در این است که این خسارت چگونه جبران مى شود. در خصوص نحوه جبران خسارت مذکور رویه محاکم دادگسترى دوگونه است که هر کدام را تحت عناوین جداگانه مورد بحث قرار می دهیم

کانال تلگرامی حقوقی 

بررسی مبانی حقوقی ضمان درک در قانون مدنی:

   چگونگى این ضمان را باید در صورتى که مشترى از بطلان معامله مطلع بوده و موردى که مورد معامله را ملک بایع مى پندارد، به صورت جداگانه بررسى نمود:

1 - در صورت نخست که مشترى از بطلان معامله آگاه بوده و می داند ملک شخص دیگرى را از فروشنده ای که نمایندگى در فروش ندارد، مى خرد اگر مالک معامله فضولى را رد نموده و مورد معامله را از مشترى بگیرد، او تنها مى تواند آ نچه را به عنوان ثمن معامله به فروشنده پرداخته، باز پس گیرد اما چون زیانى که مشترى در نتیجه بر هم خوردن معامله تقبل نموده به دلیل اقدام خویش و نتیجه کار نامشروع خودش می باشد وى در این مورد حق رجوع به فروشنده را ندارد.

در موردى که بخشى از مبیع از آن دیگرى باشد عقد بیع نسبت به همان بخش باطل است و نسبت به بقیه مبیع صحیح بوده و حق فسخ بیع را نسبت به قسمت صحیح ندارد و فقط حق تقسیط ثمن را دارد که در این صورت با توجه به ماده( 442) قانون مدنى که مقرر مى دارد ((در مورد تبعّض  صفقه قسمتى از ثمن که باید به مشترى برگردد به طریق ذیل حساب مى شود: آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشترى قرار گرفته منفرداً قیمت مى شود و هر نسبتى که بین قیمت مزبور و قیمتى که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود و به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشترى رد نماید  )) فروشنده باید ثمنى را که بدون حق از مشترى گرفته به وى پس دهد.

 2 -  در صورت دوم، که خریدار مورد معامله را ملک فروشنده مى پندارد و او چنین وانمود کرده که با مال خود معامله مى کند و حتى در صورتى که شخص فروشنده نیز از فساد معامله آگاهى نداشته است؛ محدود ساختن خریدار به پس گرفتن ثمن امکان ندارد؛ زیرا اگر در نتیجه رجوع مالک به خریدار زیانى به او برسد، فروشنده مسبب آن بوده و باید جبران کند.خریدار نه تنها بابت خرید مورد معامله پولى را به فروشنده پرداخته است، بلکه امکان دارد براى تنظیم سند رسمى و دستمزد دلال و نگهدارى مبیع و هزینه دادرسى خساراتى را به دوش کشیده باشد و همچنین ممکن است از تاریخ وقوع معامله تا زمان استرداد ثمن، قدرت خرید مشترى با همان ثمن کاهش یافته و به اصطلاح ،ارزش همان ثمن نسبت به زمان وقوع معامله کم شده باشد که باید به وسیله مسبب آن -که همانا فروشنده است - جبران گردد.

به اضافه چون فرض این است که خریدار واقع را نمى دانسته و به این گمان که تمام مبیع را از راه مشروع به دست می آورد حاضر به معامله شده است، هرگاه بخشى از مبیع به دیگرى تعلق داشته باشد، علاوه بر تقسیط ثمن حق دارد تمام بیع را فسخ کند.

لازم به ذکر است هرگاه در زمان رجوع خریدار به فروشنده قیمت مبیع کمتر از زمان معامله باشد، این کمبود از ضمان فروشنده نمى کاهد و فروشنده باید در هر صورت پولى را که بابت ثمن معامله اخذ کرده، پس دهد و علم و جهل مشترى به بطلان معامله در این ضمان بى اثر است.

     بند دوم : رابطه خریدار و مالک

    اجراى ضمان درک در رابطه خریدار و مالک هنگامى مطرح مى شود که در اثر کار خریدار، قیمت مورد معامله افزوده شده باشد و مالک با رجوع بخواهد آن را بگیرد. پس، این پرسشها را باید پاسخ گفت : (( آیا این کار ارزش حقوقى ندارد و چون بر مال دیگرى انجام شده محترم نیست؟ آیا باید میان کسى که مال غیر را با حسن نیت و بدین گمان که فروشنده مالک واقعى است، خریده، با آ نکه در تصرف نامشروع با فروشنده تبانی کرده است، تفاوت گذارد یا به دیده قانون هر دو یکسانند و هیچ حسن نیتى نمى تواند به حق مالکیت زیان برساند .))

ماده(393)قانون مدنى به همه این پرسشها پاسخ گفته و مقرر داشته :

(( راجع به زیادتى که از عمل مشترى در مبیع حاصل شده باشد مقررات ماده(314) مجرى خواهد بود)) بدین ترتیب  خریدار در هر حال غاصب است و از بابت کارى که انجام داده نمى تواند اجرت بخواهد و نه اضافه قیمتى که در این راه ایجاد شده به او مى رسد. اما اگر افزود هاى که در نتیجه کار خریدار به دست آمده، خود به خودى وجودى مستقل یافته باشد و عینى جداى از مبیع به شمار آید؛ مانند میوه درخت و محصول زمین یا مجسم هاى که در باغ نصب شده، به او تعلق دارد وگرنه هر تغییری که قیمت مبیع را بالا ببرد و متصل با آن باشد، بى هیچ پاداشى از خریدار گرفته مى شود و در اختیار مالک قرار مى گیرد. البته در صورتى که در این مورد مشترى از فساد بیع آگاه نبوده باشد، مى تواند به استناد ماده (391) قانون مدنى ، براى غرامات وارده به بایع رجوع کند.

کانال تلگرامی حقوقی 

مستحق للغیر بر آمدن قسمتی از مبیع

هرگاه قسمتی از مبیع مستحق للغیر برآید، در اینصورت عقد واحد به اعتبار تعدد مورد معامله، به دو عقد صحیح و باطل تجزیه می‏شود (قاعده انحلال عقد واحد بعقود متعدد) و نسبت به سهم فروشنده صحیح و نسبت به سهم خریدار باطل می‏شود، و فروشنده موظف به رد بخشی از ثمن که در مقابل مبیع متعلق بغیر قرار گرفته است خواهد بود و خریدار نیز، اگر از استحقاق غیر نسبت به مبیع بی اطلاع باشد، می‏تواند بیع را نسبت به تمام مبیع بر هم بزند (خیار تبعض صفقه) و در این صورت فروشنده ملزم به رد تمام ثمن خواهد بود، بنابراین مبنای ضمان درک نسبت به قسمتی از مبیع که مستحق للغیر در می‏آید همانند موردی است که تمام مبیع مستحق للغیر برآمده است.

نتیجه:

       از مباحث پیشین به خوبی روشن می‏شود که ضمان درک در فقه امامیه مبنای قراردادی نداشته و ناشی از بیع صحیح نیست بلکه برعکس التزام فروشنده بر رد ثمن در صورت مستحق للغیر بر آمدن مبیع ناشی از فساد بیع و نتیجتا الزام قانون به رد مال غیر می‏باشد چرا که عقد فاسد اثری در تملک ندارد از اینرو ثمن بدون مجوز قانونی در اختیار فروشنده قرار گرفته است و مقتضای قاعده ضمان ید (قاعده علی الید) رد مال غیر به صاحبش می‏باشد و همچنین مبنای ضمان درک نسبت به خسارات نیز ریشه غیر قراردادی داشته و عوامل خارج از قرارداد از قبیل قاعده نفی ضرر، تسبیب غرور... سبب مسئولیت بایع نسبت به خسارات می‏باشد.

         بنابراین آشکار می‏گردد که نویسندگان قانون مدنی، که ضمان درک را از آثار بیع صحیح دانسته‏اند (م 391 ق.م) در حقیقت از مبانی فقهی مورد پذیرش خود در زمینه فروش مال غیر (معاملات فضولی، موضوع مواد 247 ق.م) و نیز مواد مربوط به ضمان مقبوض به عقد فاسد (م 366 ق.م) و همچنین مقررات مربوط به غصب و تبعض صفقه (م 441 ق.م) تخطی کرده‏اند.

کانال تلگرامی حقوقی 

مسئولیت فروشنده نسبت به خسارات

هرگاه مبیع مستحق للغیر درآید و  مالک حقیقی، بیع را تنفیذ نکند، آیا مشتری می‏تواند برای گرفتن خسارات و غرامات وارده، به فروشنده مراجعه کند؟

     به اجماع فقیهان امامیه هرگاه مشتری به استحقاق غیر نسبت به مبیع جاهل باشد، مشتری حق مراجعه به فروشنده را خواهد داشت فقهای امامیه، افزون بر اجماع برای اثبات مسئولیت فروشنده نسبت به جبران خسارات، به چند قاعده فقهی استناد کرده‏اند که ذیلاً آنها را باختصار و به عنوان مبنای حقوقی ضمان درک نسبت به خسارات مورد بررسی قرار می‏دهیم:

    الف) قاعده نفی ضرر:

    گفته شده است:

    «خریدار می‏تواند برای مطالبه خسارات به فروشنده مراجعه کند زیرا در غیر اینصورت، به ناروا ضرری بر مشتری تحمیل خواهد شد که قاعده نفی ضرر این ضرر را نفی می‏کند».

     ولی شایان ذکر است که استدلال به قاعده نفی ضرر برای اثبات حکم فوق (حق مراجعه خریدار به فروشنده جهت گرفتن خسارات) خالی از ایراد نیست، زیرا؛

      اولاً: قاعده نفی ضرر فاقد صلاحیت اثبات حکم می‏باشد و تنها در موارد نفی احکام ضرری می‏توان بدان استناد نمود، و به تعبیر واضح‏تر، در مواردی که از عدم جعل حکمی ضرری بر شخص متوجه می‏شود، نمی‏توان از قاعده نفی ضرر برای اثبات حکم مزبور استمداد جست، مثلاً در مورد زوجه غایب مفقود الاثر، نمی‏توان گفت که چون عدم طلاق وی از سوی حاکم، سبب تحمیل ضرر ناخواسته‏ای بر زوجه خواهد بود، از اینرو به استناد قاعده نفی ضرر طلاق حاکم صحیح می‏باشد، چرا که قاعده نفی ضرر، از اثبات حکم ناتوان است و تنها صلاحیت نفی حکم ضرری را دارد، از اینرو در مورد بحث نیز نمی‏توان از قاعده نفی ضرر برای اثبات مسئولیت فروشنده نسبت به جبران خسارات کمک گرفت.

       ثانیا: بر فرض جریان قاعده نفی ضرر در مورد بحث، تحمیل خسارات بر بایع خود نوعی ضرر بر او است که قاعده نفی ضرر آن را نیز نفی می‏کند، از اینرو قاعده نفی ضرر در ناحیه بایع و مشتری با یکدیگر متعارض خواهد بود و نتیجتا قاعده مزبور، صلاحیت استدلال را از دست خواهد داد.

       ب) قاعده تسبیب:

       مطابق این قاعده، هر کس به صورت غیر مستقیم سبب تلف مال دیگری شود یا موجبات ورود خسارت به او را فراهم آورد، اعم از این که از روی عمد باشد یا مسامحه و نیز اعم از اینکه در نتیجه انجام فعل مثبتی باشد (مانند حفر چاه در معبر عمومی) یا ترک فعلی که وظیفه او انجام آن است (مانند ترک مواظبت از حیوان)، ضامن خواهد بود و باید از عهده خسارات وارده برآید در مورد بحث نیز گفته شده است:

«هرگاه کسی که مال غیر را می‏فروشد در حالی که خریدار بدین امر جاهل می‏باشد و نتیجتا در اثر مراجعه مالک و استرداد مبیع و غرامات، خریدار متحمل خسارت می‏شود در حقیقت فروشنده سبب ورود خسارت بر مشتری بوده، بنابراین ضمان نهایی برعهده فروشنده است و خریدار در صورت پرداخت خسارت می‏تواند به فروشنده مراجعه کند».

         استدلال فوق از سوی برخی فقیهان مورد انتقاد قرار گرفته است چرا که به عقیده ایشان قاعده تسبیب در مواردی جریان خواهد یافت که میان سبب (عامل ورود خسارت) و ضرر، فعل انسان باشعوری قرار نگرفته باشد و در مورد بحث نیز چون بایع سبب تام ورود خسارت بر مشتری نیست، بلکه عمل وی صرفا انگیزه‏ای است برای تحمل خسارات از ناحیه مشتری، از این رو قاعده تسبیت مجری نخواهد بود.

        ج) قاعده غرور:

       مفاد این قاعده چنین است که هرگاه کسی دیگری را فریب دهد و در اثر این عمل خساراتی ببار آید، فریب‏دهنده ضامن جبران خسارت است بعنوان مثال، میزبانی  که غذای متعلق به دیگری را به عنوان مال خود نزد میهمان می‏گذارد و او به تصور اینکه غذا متعلق به میزبان است آن را می‏خورد و متعاقبا مالک غذا به او مراجعه کرده و مطالبه خسارات می‏نماید، در این صورت او نیز می‏تواند به استناد قاعده غرور به میزبان که او را فریب داده مراجعه و خسارات وارده را مطالبه کند، به فریبنده غار و به شخص فریب خورده مغرور گویند.

      در مورد بحث نیز گفته شده است که: «فروشنده که مال متعلق بغیر را به مشتری می‏فروشد و سپس مبیع مستحق للغیر درمی‏آید و مالک مبیع آن را به انضمام خسارات از خریدار می‏گیرد، فروشنده باید خسارات وارده به مشتری را جبران کند، زیرا در حقیقت او (فروشنده) خریدار را فریفته است و باعث ورود خسارات به وی شده است».

     لازم به توضیح است که برخی از فقیهان قاعده غرور را زمانی قابل استناد می‏دانند که فریبنده (غار) آگاه بر واقع باشد، یعنی در مورد بحث، بایع باید به استحقاق غیر نسبت به مبیع آگاه باشد، زیرا در غیر اینصورت عمل فریفتن (گول زدن) تحقق نخواهد یافت.

    در مقابل گروه دیگری صرف عمل فریبنده را در تحقق غرور کافی دانسته‏اند خواه فریبنده (غار) آگاه بر استحقاق غیر باشد یا خیر.

    در هر حال برای اجرای قاعده غرور، جهل خریدار ضروری است.

کانال تلگرامی حقوقی