در حقوق مدنی ایران اگرمتعاقدین مدت عقد اجاره را ذکر نکنند، و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین ننمایند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل است. اما اگر عقد اجارهای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق مادةقانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است، منعقد میشود. اما در خصوص مازاد برآن میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. به نظر میرسد، قولی صحیح باشد که معتقد به وقوع عقد خصوصی جایز (بالعرض) است. این عقد بعد از انقضای اولین مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است، به وجود میآید.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
مقصود از پایان اجارةبدون مدت، اجارههایی است که نفوذ حقوقی دارد. بنابراین اگر عقد اجارهای به دلیل ذکر نشدن مدت که منجر به مجهول شدن مورد معامله شده است باطل باشد، دیگر جایی برای پرداختن به این موضوع نیست. اگر مستأجر از عین مستاجرهای که عقد اجارهاش به هر دلیل باطل باشد استیفای منفت کرده باشد، موجر مستحق اجرةالمثل است. بدیهی است که در این مورد، هیچ رابطة قراردادی میان موجر و مستأجر وجود ندارد در حقوق مدنی ایران، موجر میتواند به استناد مادة 337 قانون مدنی، الزام مستأجر را به پرداخت اجرةالمثل از محکمة ذیصلاح بخواهد.
اما اینکه ذکر نشدن مدت در چه مواقعی موجب بطلان عقد میشود، در نظامهای مختلف حقوق متفاوت است.
درحقوق مصر اگر متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند و همچنین اگر پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار ماه، سال یا هر واحد زمانی دیگر را مشخص نکنند، قانون ابتدائاً اجرةالمثل عین مستأجره را مشخص میکند. بعد از آن، قانون به عرف رجوع میکند تامعلوم شود عرف برای پرداخت اقساط مالالاجاره، چه واحد زمانی را در نظرگرفته است. مادة 562 قانون مدنی مصر، مقرر میدارد:
«اگر متعاقدین بر مقدار اجاره بها توافق ننمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این صورت اجاره بهای عین مستأجره، اجرةالمثل آن خواهد بود.»
بنابراین، اگر شخصی زمینی را بدون تعیین اجاره بها و مدت عقد برای زراعت اجاره کند، مقدار اجاره بها اجرةالمثل زمین است. و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف، سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، 1928، ج6، 771).
بنابراین، ملاحظه میشود که درحقوق مصر موارد بطلان عقد اجاره نادر است، زیرا نه تنها اجارهای که مدت آن ذکر نشده ولی پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال معین است باطل گردد، بلکه اجارهای که مدت و اجاره بهای آن مشخص نیست نیز باطل نمیشود. قانونگذار طریقة تعیین مدت را در مورد اول به مادة 563 قانون مدنی، و در مورد دوم به عرف واگذار کرده است.
حال بعد از اینکه مطابق قانون یا مطابق عرف، مدت عقد اجارهای را که متعاقدین مدت آن را ذکر ننمودهاند یا اینکه مدت را ذکر نمودهاند اما اثبات مقدار اجاره بهای آن متعذر است تعیین کردیم، دربارة پایان این اجاره باید به مادة 563 قانون مدنی مصر رجوع کنیم. این ماده، تشریفات ویژهای در خصوص پایان عقد اجاره بدون مدت، مقرر کرده است، که پیش از این شرح آن گفته شد (سنهوری، 1928م، ج6، ص149).
اما در حقوق فرانسه، عقد اجارةبدون مدت، زمانی پایان میپذیرد که متعاقدین مواعدی را که عرف محل تعیین مینماید، رعایت نمایند. یعنی، در این مواعد عرفی، به طرف دیگر عقد اعلام پایان مدت عقد شود. لیکن، قانون مشخص نمیکندکه در ظرف چه مدت، متعاقدین میتوانند تقاضای فسخ اجاره را بنمایند؛ بلکه این امر براساس مادة 1726 قانون مدنی فرانسه،به عرف محل واگذار شده است (capitan, 1932, p. 611).
براساس مادة 486 قانون مدنی ایران، عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده باشد و همچنین متعاقدین مشخص نکرده باشند که پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز است یا ماه یا سال، به لحاظ معلوم نبودن مقدار منفعت باطل است.
در این صورت و براساس مادة 337قانون مدنی، هیچگونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمیماند. و هر وقت که مستأجر بخواهد، میتواند عین مستأجره را تخلیه کند و هر وقت موجر بخواهد، میتواند تقاضای تخلیة عین مستأجره را بخواهد. در این صورت، موجر مستحق اجرةالمثل خواهد بود.
اما اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین مدت عقد را ذکر نکنند، ولی پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نمایند، در این صورت برحسب اینکه کدام یک از نظریههای مطروحه راجع به مادة 501و515 قانون مدنی را بپذیریم، جواب سؤال ممکن است مختلف باشد.
اگر نظریة طرفداران عدم وقوع عقد را بپذیریم، در این صورت بعد از پایان مدت اولیه هیچ گونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمیماند. در این صورت، مانند عقد اجارة باطل، موجر هر وقت بخواهد، میتواند تقاضای تخلیة عین مستأجره را بخواهد. و برعکس، مستأجر هم میتواند هر زمان که میخواهد، عین مستأجره را تخلیه نماید. در این صورت و براساس مادة 337 قانون مدنی، موجر مستحق اجرهالمثل است.
اما اگر نظریة طرفداران تجدید عقد اجاره را بپذیریم،در این صورت عقد اجارة لازم که بین موجر و مستأجر به وجود آمده است، تا انقضای مدت ضمنی که پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار آن تعیین شده است، لازمالرعایه خواهد بود. بنابراین، اگر کسی خانهای را برای هر ماه به مبلغ 50هزار تومان اجاره بها اجاره نماید، مطابق مادة 501، عقد اجاره برای مدت یک ماه به وجود میآید. اما بنا به تفسیر طرفداران تجدید ضمنی عقد اجاره، اگر مستأجر بعد از انقضای مدت یک ماه همچنان عین مستأجره را در اختیار گیرد و موجر نیز تخلیة ید او را نخواهد، عقد اجاره تجدید ضمنی میشود که برای مدت یک ماه دیگر لازمالرعایه است و هیچ کدام از متعاقدین حق منع آن ندارد.
اما اگر نظریةطرفداران وقوع عقد جایز (بالعرض و قابل فسخ براساس توافق طرفین) یا عقد خصوصی جایز را بپذیریم، در این صورت از یک طرف رابطة میان موجر و مستأجر قراردادی است و از طرف دیگر، هر کدام از متعاقدین میتوانند هر زمان که بخواهند بعد از انقضای مدت اولیه که عقد اجاره لازم است، عقد اجاره را فسخ نمایند.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
عدهای دیگر از حقوقدانان معتقدند که اگر مستأجر بعد از انقضای مدت اجارهای که اجاره بهای آن از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین شده است به انتفاع خود ادامه دهد، اجاره تجدید میشود. مصطفی عدل در این خصوص میگوید (عدل، 1342، صص322-321):
«زیرا که قصد طرفین در موقعی که مال الاجاره را از قرار روزی فلان مبلغ تعیین مینمایند، نه فقط این است که مستأجر از مورد اجاره یک روز استفاده کند، بلکه ضمناً رضایت خود را برای اینکه در روزهای بعدی هم مستأجر با تأدیه همان مالالاجاره از عین مستأجره استفاده کند، واضح مینماید؛ و مخصوصاً اگر بعد از انقضاء روز اول عین مستأجره را تخلیه نکرد، و موجر هم تخلیة عین مستأجره را تقاضا ننمود. این نکته دلیل واضح است براینکه اگر روز اول هم قصد تجدید اجاره را نداشتهاند، در روزهای بعد تراضی ضمنی برای تجدید اجاره به عمل آمده است.»
بعضی از نویسندگان فعلی هم به این نظریه تمایل دارند و میگویند (نوین، 1377، ج6، صص89-88):
«اگر چه به موجب حکم مندرج در مادة 494 قانون مدنی، عقد اجاره با انقضای مدت برطرف میگردد، ولی عملاً تا وقتی که موجر برابر مقررات تقاضای تخلیه نکرده باشد، قرارداد اجاره خود بخود تمدید میگردد. لذا، منظور از مراضات حاصله، تراضی ضمنی طرفین برای تمدید قرارداد اجاره میباشد.»
نتیجة پذیرش این نظریه این است که اگر موجر بعد از انقضای اولین مدت اجاره تقاضای تخلیة عین مستأجره ننماید و مستأجر با رضایت به سکونت خود ادامه دهد، عقد اجارةلازم الاجرایی تجدید میشود که هم موجر و هم مستأجر، ملزم به رعایت آن هستند. و از آنجا که تجدید عقد اجاره، اجاره جدیدی است،تمام شرایط لازم برای تشکیل عقد از جمله اهلیت متعاقدین، در زمان تجدید اجاره لازم است.
نظریة وقوع عقد خصوصی
به نظربعضی از حقوقدانان، قانون مدنی ایران از نظر فقهایی پیروی کرده است که معتقدند اجاره فقط نسبت به مدتی که مبنای اجاره بها واقع شده، درست است و نسبت به بقیه مدت اجاره منعقد نمیشود. لیکن این گروه در زمرة کسانی که معتقدند بعد از انقضای مدت اولیة عقد، هیچگونه رابطة قراردادی میان موجر ومستأجر باقی نمیماند، قرار نمیگیرند. مطابق نظر این گروه، روابط طرفین را باید در دو مرحلة مختلف بررسی کرد. به عنوان مثال، اگر شخصی اتاقی را ماهانه هزار ریال اجاره نماید، آنگاه باید گفت:
اجاره برای مدت یک ماه واقع میشود، و عقدی لازم است که تمام آثار اجارة درست را دارد و هیچکدام از موجر و مستأجر حق فسخ آن را ندارد.
پس از یک ماه اجاره پایان میپذیرد، ولی فرض این است که مستأجر همچنان به سکونت خود در اتاق ادامه میدهد. یعنی، بدین وسیله اعلام میکند که حاضر است در برابر استفاده از اتاق، ماهانه هزارریال بپردازد. مالک نیز در برابر این وضع سکوت میکند. در واقع، این سکوت امضای کار مستأجر است و قانونگذار نیز آن را نوعی اعلام اراده شمرده است.
با اینهمه، موضوع توافق این دو، نمیتواند عقد اجاره باشد، زیرا اجاره بدون تعیین مدت باطل است. پس، ناچار باید گفت که این توافق نوعی قرارداد خصوصی است، که به موجب آن: اگر مستأجر سکونت خود را ادامه دهد، در برابر آن باید همان مبلغ را بپردازد. بنابراین، توافق طرفین برای مازاد برمدت اول، عقدی بینام را به وجود میآورد. نفوذ عقد مذکور برمبنای ماده 10قانون مدنی، قابل توجیه است. لیکن این عقد، عقدی جایز است و طرفین برای هیچ مدت، ملزم به عقد مذکور نیستند. لذا، آنان بر مراضات ادامه میدهند و هر زمان که بخواهند، میتوانند به این داد و ستد پایان بخشند؛ هر چند که درخلال مدت پیشین عقد اجاره (یک ماه) باشد. وانگهی، مستأجر در پایان مدت استفاده و به هر مدت که در اتاق نشسته است، باید اجاره بپردازد و وظیفه ندارد که اجارة ماهانه را به محض ورود در آن تادیه کند. در حالی که اگر اجاره را تجدید شده بدانیم، اجاره بها پیش از پایان ماه قابل مطالبه است و دو طرف نیز ناگزیرند که مفاد اجاره را تا پایان ماه ادامه دهند (کاتوزیان، 1374، ج1، 387؛ جعفری لنگرودی، بیتا، ج1، ص52).
بــه نـــظر مــیرســد کــه از میـان ســه نـظریـة مــذکــور، نـظریــة اخــیر صحیحتـر اسـت، زیرا:
با پذیرش این نظریه، مجبور نیستیم که عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 را با تفسیر به رأی و آنچه که اصلاً به فکر قانونگذار خطور نمیکرده است، توجیه نماییم و بگوییم که مقصود قانونگذار از «اجرت مقرر»، اجرت المثلی است که معادل اجرت مقرر است.
در ثانی، عقد اجاره تجدید ضمنی نمیشود، زیرا هیچ کدام از متعاقدین ملزم به پایبندی به عقد نیستند و هر وقت که بخواهند، میتوانند تقاضای فسخ نمایند. این حق فسخ، ناشی از اراده و خواست ضمنی طرفین است. و از طرف دیگر، نمیتوان این توافق متعاقدین را اجاره دانست، زیرا - همچنانکه گفته شد - ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است؛ در حالی که در این مورد، مدت ذکر نشده است.
بنابراین با پذیرش نظریة سوم، با این مشکلات روبرو نیستیم. اما خود نظریة اخیر نیز میتواند با اشکال مواجه شود، زیرا طرفین هنگام انعقاد عقد اجاره، قصد تشکیل دو عقد؛ یکی لازم و دیگری جایز، را نداشتهاند. در حقیقت،آنان قصد انعقاد یک عقد اجاره را داشتهاند؛ مگر اینکه بگوییم که قرارداد دوم، با عمل و ارادةضمنی طرفین بعد از انقضای مدت عقد اجارةلازم به وجود میآید. در این صورت، ایراد فوق مرتفع میشود. علت این چاره جویی ناصواب قانونگذار که عقد مذکور را به دو عقد جایز و لازم تحلیل میکند، این است که مطابق مادة 468 قانون مدنی، ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
بعضی معتقدند که بعد از انقضای مدت اولیهای که پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است، هیچ رابطة قراردادی میان موجر و مستأجر باقی نمیماند، زیرا (شهیدی، 1377، ص216):
«اولاً، در مادة 501، سکوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصراً نشانة مراضات طرفین دانسته شده است، نه قصد انشای ایشان.
ثانیاً، مطابق محتوای مادة مزبور سکوت موجر و ادامةتصرف مستأجر، موجب تحقق عقد اجاره نیست؛ چه اینکه علاوه براینکه موضوع رضایت طرفین صرفاً ادامة تصرف مستأجر در برابر میزان مقرر از اجرت است، نه تشکیل عقد اجاره، برای تحقق عقد اجاره، قصد انشای عقد ضروری است. و صرف مراضات - برخلاف آنچه بسیار گفته شده و میشود - نمیتواند موجد عقد باشد. به علاوه، مدت اجاره باید معلوم و معین باشد، در حالی که از عبارت ذیل مادة 501 مذکور که مقرر میدارد: «... موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود»، استنباط میشود که زمان ادامة تصرف مستأجر پس از پایان مدت عقد اجاره، مشخص نمیباشد، و این مراضات و استحقاق موجر تا هر زمان که تصرف مستأجر ادامه یابد و موجر تخلیه او را نخواهد، ثابت خواهد بود.»
در اینجا این سؤال مطرح میشود که اگر بعد از انقضای مدت اولیهای که پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار آن تعیین شده است هیچگونه عقدی به وجود نمیآید،پس چرا مستأجر ملزم به پرداخت «اجرت مقرر» است؟ این در حالی است که اگر رابطةقراردادی وجود نمیداشت، مستأجر ملزم به پرداخت اجرةالمثل بود؟
طرفداران این نظریه در جواب این سؤال میگویند: منظور از عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 قانون مدنی، اجرت مقرر از حیث میزان و کمیت است، نه از جهت ماهیت حقوقی. پس، برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، موجر استحقاق اجرةالمثل معادل اجرت المسمی را خواهد داشت. آنچه در مادة 501 دلیل مراضات طرفین نسبت به اجرت المثل معرفی شده است، سکوت تنها نیست، بلکه سکوت به انضمام قرینة تعیین مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال، نشاندهندةاین مراضات است. به عبار دیگر، خودداری طرفین از تسلیم و تسلم عین مستأجره با لحاظ قرینة مذکور، بر رضایت طرفین نسبت به ادامة تصرف در برابر مقدار مقرر اجرت المثل دلالت میکند (شهیدی، 1377، ص216).
یکی از نتایج پذیرفتن عقد نبودن مورد مادة501 قانون مدنی و عدم تجدید عقد اجاره در مورد این ماده، این است که براساس نظریةاصل ضمانی بودن تصرف در مال غیر با اذن مالک، تصرف مستأجر در مال موجر درمدت مذکور در این ماده،تصرفی است ضمانی نه امانی. به این جهت، مستأجر - هر چند در آن تعدی و تفریط نکرده باشد - مسئول تلف و نقص مال مزبور در این مدت خواهد بود؛ زیرا امانی بودن تصرف مستأجر - که در مادة 493 قانون مدنی اعلام شده است - از آثار عقد اجاره است و بنابراین مربوط به تصرف مستأجر در مدت عقد میباشد، که در مادة 501 قانون مدنی انقضای آن مفروض است (شهیدی، 1377، ص217).
به نظر میرسد که سید حسن امامی، به نظریة اول متمایل است. این را میتوان از بیان ایشان راجع به ماهیت اجرت پرداختی بعد از انقضای اولین مدت اجارة مورد بحث، برداشت نمود. وی میگوید (امامی، 1373، ج2، ص14):
«اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیة ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیة مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. و مانند آن است که در ضمن عقد اجاره، بین طرفین مبلغ معینی به عنوان اجرت المثل برای مدت تصرف پس از انقضاء اجاره قرارداده شده باشد؛ همچنانکه طرفین در عقد اجاره شرط نمایند که پس از انقضاء مدت اجاره تا هر چندی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باقی بماند، اجرت المثل به مقدار اجرت المسمی خواهد بود... ولی در صورتی که موجر پس از مدت مذکور در عقد از روز یا ماه یا سال تخلیة عین مستأجره را بخواهد، مستأجر نسبت به بقیة مدت تصرف، باید اجرة المثل عادله را بپردازد؛ زیرا با مطالبة عین مستأجره، معلوم میشود که دیگر آنان تراضی بر اجرت معینه نسبت به بقیة مدت ندارند و تراضی سابق هم به صورت تعهد و یا شرط ضمن عقد نبوده تا الزامآور باشد.»
بنابر عقیدة طرفداران این نظریه، مستند قانونی موجر برای رجوع به مستأجر برای دریافت مالالاجاره،ماده 337 قانون مدنی است. این ماده مقرر میدارد:
«هر گاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
از این رو، به ماده 501 فقط از لحاظ تعیین مقدار مال الاجاره، میتواند استناد شود
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
مطابق ماده 468 قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کنندةمیزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب میشود. بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده 501 (اجارة اشیاء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمیداند تا چه مدت میتواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین میسازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمیآورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین میسازند و دربارة ادامة استفاده از عین مستأجره سکوت میکنند.
حال این سؤال مطرح میشود که آیا میتوان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینکه باید آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟