قطع رابطه مالکیت در نتیجه ایقاع مالک
ایقاع مالک برای قطع رابطه مالکیت موجب خروج ملک از مالکیت اوست ولی نتیجه خروج از ملکیت ایقاع کننده ممکن است مال را جزء مباحات و مشترکات عمومی قرار دهد و نیز ممکن است مال به مالکیت صاحب قبلی عودت نماید.
الف :اعراض از ملک
اعراض یا اخراج از مالکیت از حقوق مالکیت است[1]. اموال اعراض شده در زمره اموال مباح قرار می گیرند ولی اعراض از اموال غیر منقول موجب می شود که مال غیر منقول جزء مشترکات عمومی باشد[2].
برای تحقق اعراض سه شرط لازم است:
1-موجود بودن مال
اعراض از اشیاء مستهلک شونده زمانی تحقق می یابد که قسمتی از آن باقی باشد. استهلاک کامل موضوع اعراض را منتفی می نماید. استهلاک غیر منقول در اغلب موارد متوجه اعیان آن است.
2-استقرار مالکیت
اعراض از مالی که قانوناً متعلق به متصرف نباشد یا مالکیت متصرف تثبیت نشده باشد از موجبات ضمان است.
3-اهلیت مالک
چنانچه مالک اهلیت قانونی نداشته یا ممنوع از تصرف باشد اعراض محقق نمی شود.
ب :مالکیت متزلزل
مالکیت متزلزل ممکن است در نتیجه عقود یا انتقال قهری (ارث) به وجود بیاید:
1-مالکیت متزلزل در نتیجه عقود
انواع عقود به حکم قانون دارای خیار فسخ هستند همچنین طرفین عقد می توانند ضمن عقد، جعل خیار نمایند. معامله خیاری موجب مالکیت متزلزل است.
بیع مال مشاع غیر منقول موجب مالکیت متزلزل برای خریدار است زیرا شریک می تواند با اعمال حق شفعه حصه مبیعه را تملک نماید. اسقاط حق شفعه موجب تثبیت مالکیت خریدار است.
2-مالکیت متزلزل وراث
مالکیت وراث بر ترکه مورث متزلزل است [3] و با اداء دیون و حقوق مترتب برتر که مالکیت وراث تثبیت می گردد (ماده 868 ق .م.)
4- محقق داماد، دکتر سید مصطفی ،کتاب قواعد فقه (بخش مدنی 2) ، ص 240.
5- اصل 45 قانون اساسی
1- مواد 242 الی 254 قانون امور حسبی
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
عقد و اقاله
عقد و اقاله
عقد و اقاله توافق اراده اشخاص واجد اهلیت است که قانون برای آن آثار خاصی قائل شده است وجه مشترک عقد و اقاله در عقود تملیکی ایجاد و قطع رابطه مالکیت است هر چند آثار عقد با اقاله متفاوت است. عقد موجود تعهد و اقاله مسقط آن است.
الف : عقد
عقدی که ناقل مالکیت باشد دو خصوصیت دارد:
1-تملیکی است
2- منجز است
عقد تملیکی موجب قطع رابطه مالکیت برای انتقال دهنده و ایجاد مالکیت برای انتقال گیرنده است. عقد تملیکی از عقود لازم بوده و وجود یا جعل خیار مانع از انتقال مالکیت نیست . ولی برخی از فقها انتقال مالکیت را منوط به انقضاء خیار می دانند.[1]
برای انتقال مالکیت عقد باید منجر باشد ،عقد معلق ناقل مالکیت نیست . «عقد منجر آن است که تأثیر آن برحسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد و الا معلق خواهد بود.» (ماده 189ق.م)
ب : اقاله
اقاله عبارت است از توافق متعاقدین برای انحلال عقد . با انحلال عقد تملیکی مالکیت به صاحبان قبلی عوضین اعاده می شود. بدیهی است منافع عوضین در فاصله زمانی عقد تا اقاله متعلق به طرفی است که در نتیجه عقد مالک شده است.
برای اقاله محدودیت زمانی وجود ندارد ولی اعلام اقاله پس از مدت طولانی ممکن است از مواد تقلب نسبت به قانون تلقی شود[2].
عدم محدودیت زمانی به این معنا نیست که با فوت یکی از متعاقدین ، امکان اقاله باقی باشد زیرا صاحبان دو اراده که عقد را پایه گذاری کرده اند می باید در مورد انحلال آن نیز توافق نمایند. فقد یکی از آنان اقاله را غیر ممکن می نماید[3].
1- شیخ طوسی (ره) از جمله فقهائی است که معتقد به انتقال مالکیت پس از انقضای خیار بوده است ،کتاب حقوق مدنی ،جلد اول ،ص 445 ، تألیف دکتر سید حسن امامی
2- جعفری لنگرودی ،دکتر محمد جعفر، دانشنامه حقوقی ، جلد دوم ، ص 633 ، شماره 44.
3- شهیدی، دکتر مهدی ، کتاب سقوط تعهدات ، ص 105.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
معامله معارض
انتقال مال غیر از جرائم عمومی است ولی احراز جرم موضوع ماده 117 ق.ث. منوط به وجود سوء نیت خاص در فروشنده (انتقال دهنده) می باشد. چنانچه معامله اول بدلایلی از قبیل فسخ یا اقاله نفوذ حقوقی نداشته باشد، جرم مذکور در ماده 117 ق.ث. نیز تشکیل نمی شود. به بیان دیگر دادگاه قبل از احراز جرم باید به صحت معامله اول رسیدگی نماید.
به نظر می رسد رویه قضائی درصدد محدود کردن دامنه شمول جرم مذکور در ماده 117 ق.ث. بوده است شرط وقوع این جرم، تعارض دو سند عادی یا رسمی در خصوص انتقال یا هرگونه تعهد درمورد عین یا منافع اموال منقول یا غیر منقول است.
طبق رای وحدت رویه قضائی ، تنظیم سند عادی در خصوص انتقال مال غیر منقول در نقاطی که ثبت سند انتقال اجباری باشد جرم موضوع ماده 117 ق.ث. را تشکیل نمی دهد[1].
به بیان دیگر تنظیم سند عادی موجب انتقال مال غیر منقول نیست و انتقال رسمی همان ملک به شخص دیگر معامله معارض تلقی نمی شود.
1- رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شماره 43 مورخ 10/8/51
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
ممنوعیت انتقال املاک
ممنوعیت در نقل و انتقال ممکن است موقت یا دائم باشد و به اموال غیر منقول اختصاص ندارد. ممنوعیت موقت در نتیجه صدور اجرائیه یا قرار تأمین به وجود می آید و ممنوعیت دائم موضوع برخی جرائم است. معامله به قصد فرار از دین موجب بطلان عقد است[1].
اشخاص نیز ممکن است بنا به عللی نظیر حجر، ورشکستگی، غصب و جمع آوری اموال نامشروع ممنوع از تصرف باشند.
الف: توقیف املاک ثبت شده
توقیف این املاک با انعکاس دستور مقام قضائی یا موضوع اجرائیه در دفتر املاک صورت می گیرد املاکی که بدین ترتیب بازداشت می شوند تا صدور دستور بعدی مبنی بر رفع اثر از دستور مقام قضائی یا توقف عملیات اجرائی، غیر قابل انتقال می باشند.
ب: توقیف املاکی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت هستند
توقیف این املاک نیز مانند املاک ثبت شده است با این تفاوت که به جای انعکاس موضوع توقیف در دفتر املاک، مراتب در پرونده ثبتی درج و بایگانی می شود.
ج: توقیف املاک ثبت نشده
حسب ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی ‹‹توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جائز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهائی مالک شناخته شده باشد…››
بازداشت املاک ثبت نشده در نتیجه صدور اجرائیه طبق مواد 95 الی 104 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی صورت می گیرد.
1- ماده 218 ق.م
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
محدودیت در نقل و انتقال املاک
الف: محدودیت در انتقال عین مال غیر منقول
وضع قانون ممکن است انتقال املاک را به میزان معین یا اشخاص خاصی محدود نماید. تبصره 2 ماده 9 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 می گوید: ‹‹مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا ششدانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداریها به شرح این ماده است مشروط بر اینکه از مزایای مواد 6 و 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور را به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی معادل هزار متر مربع عمران و تفکیک نمایند یا به دولت بفروشند زاید بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت یا اینکه با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده واگذار نمایند.››
ب: محدودیت در انتقال حقوق مربوط به املاک
برخی از حقوق و امتیازهای متعلق به اموال غیرمنقول به تبع انتقال عین مال غیر منقول منتقل می شود و انتقال آنها به طور مستقل ممکن نیست.
در گذشته حقابه و انهار موجود در املاک مزروعی، ملک خصوصی تلقی می شد، ولی با تصویب قوانین مربوط به ملی شدن آنها و اصل 45 قانون اساسی، آبهای عمومی و بستر انهار جزء مشترکات عمومی است و قابل تملک خصوصی نمی باشد. امتیاز استفاده از آبهای تحت الارض و سطح الارض به تبع انتقال ملک منتقل می شود[1].
حق انشعاب آب، برق و گاز نیز از جمله حقوقی است که به تبع انتقال عین مال غیر منقول منتقل می شود و اگذاری تمام یا قسمتی از این حقوق به طور مستقل ممکن نیست ولی نظر مخالف وجود دارد[2].
ج: محدودیت اتباع خارجه در تملک اموال غیر منقول
برای اتباع خارجه امکان دارا شدن اموال غیر منقول (اهلیت تمتع) وجود دارد ولی دامنه آن محدود به محل سکونت و محل اشتغال است. چنانچه اتباع خارجه به طور قهری مالک اموال غیر منقول شوند مکلف به انتقال آن به اتباع داخلی هستند.
به موجب قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجه مصوب 16/3/1310 اتباع خارجه مکلف به انتقال اراضی مزروعی تحت مالکیت خود به اتباع ایران هستند. تبصره ماده یک همین قانون مقرر داشته در توابع و متعلقات املاک مزروعی از قبیل چشمه سارها و باغات و مراتع و طواحین و مثال آن در حکم ملک مزروعی است[3].
1- مواد 3 و 18 قانون توزیع عادلانه آب مصوب 16/12/1361
2- جعفری لنگرودی، دکترمحمدجعفر،دانشنامه حقوقی ، جلد پنجم، ص 694 شماره 6 الی 9
3- سلجوقی، دکترمحمود ، کتاب حقوق بین الملل خصوصی، جلد اول ص 344
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی