فقدان سند مالکیت
چنانچه سند مالکیت مفقود شده یا من غیر حق از تصرف صاحب آن خارج شده باشد، برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی، مالک موظف است مراتب را به اداره ثبت مربوطه اعلام نماید. در این موارد اعتبار سند مفقود ساقط شده و پس از طی تشریفاتی برای مالک سند المثنی صادر می شود[1]. تشریفات صدور سند مالکیت در مورد املاکی که اسناد مربوط به آنها در اثر حوادث غیر مترقبه از بین رفته است موضوع قانون علی حده است.
گفتار اول: مقررات مربوط به ظاهر سند رسمی
اسناد رسمی که موضوع آنها انتقال اموال باشد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و مقررات مربوط به ظاهر این اسناد نیز در قانون ثبت اسناد و املاک وآیین نامه های مربوط به این قانون تدوین شده که اهم آنها به قرار ذیل استک
الف: نحوه ثبت و تحریر
اسناد رسمی باید در اوراق مخصوص و به زبان فاسی نوشته شود. تعداد نسخ اسناد رسمی به تعداد متعاملین به اضافه یک نسخه است. نسخه اصلی که ملصق به تمبر است در دفتر نگاهداری می شود[2].
دفاتر ثبت می باید نخست شماره گذاری شده و توسط دادستان مهر و امضاء شده باشد. تمام موضوع سند باید در دو دفتر ثبت شود[3].
در مندرجات اسناد و دفاتر نباید به وسیله تراشیدن، پاک کردن و الحاق تغییری داده شود[4].
ب: امضای متعاملین شهود و سر دفتر
اسناد و دفاتر توسط متعاملین باید امضا شود[5]. طبق ماده 18 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی ‹‹سر دفتر و نماینده هیچ سندی را نباید امضاء نمایند مگر آنکه وارد دفتر شده و به امضاء اصحاب معامله رسیده باشد.››
طبق ماده 50 ق.ث. ‹‹هر گا مسئول دفتر در هویت متعاملین یا طرفی که تعهد می کند تردید داشته باشد باید دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضورا هویت آنان را تصدیق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضای شهود رسانده و این نکته را در خود اسناد قید نماید.››
در صورتی که طرفین معامله یا یکیاز آنان کور یا کر و گنگ بی سواد باشد علاوه بر معرفین هر یک از اشخاص مزبوره باید به معیت خود یک نفز از معتمدین خود را حاضر نمایند …. (ماده 64 ق.ث.)
در مورد اشخاص فاقد سوا، حضور فرد با سواد و مورد اعتماد متعاملین لازم است تا ثبت سند را برای معامله کننده بی سواد قرائت نماد. (مواد 66 و 67 ق.ث.)
1- ماده 120 آ.ق.ث که در مورخه 20/11/53 تبصره یک آن اصلاح شده است.
1- ماده 21 آئین نامه دفاتر اسنادرسمی
2- ماده 84 ق.ث و مواد 2 و 21 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی
3- ماده 62 ق.ث
4- مواد 63 و 65 ق.ث و ماده 19 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
انتفاء موضوع اسناد
موضوع اسناد اعم از رسمی یا عادی ممن است به دو دلیل منتفی شود:
الف: انتفاء موضوع اسناد با اراده متعاملین یا یکی از آنان
سقوط تعهدات (ماده 264 ق.م.) یا انقضای مدت (عقد اجاره) موجب می شود اسناد تنظیمی در خصوص آنها موضوعیت خود را از دست بدهد اعم از اینکه با اراده هر دو طرف معامله باشد مانند اقاله و یا با اراده ذینفع مانند اعراض از رهن، ابراء ، فسخ.
ب: انتفاء موضوع اسناد به وسیله وضع قانون
اگر با تصویف قانون مالکیت برخی اموال سلب شود اسناد مربوط به این اموال نیز فاقد آثار قانونی می شود. به عنوان مثال تصویب قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، جنگلها و مراتع موجب ابطال اسناد مربوط به این اراضی شده است ولی اسناد مزبور تا تاریخ تصویب قانون معتبر بوده است (ماده 4 ق.م.)
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
سقوط رسمیت سند و تبدیل آن به سند عادی
الف: عدم رعایت مقررات مربوط به ظاهر سند
تنظیم اسناد رسمی و گواهی های صادره از طرف مراجع رسمی مقررات مخصوص به خود دارد سوال این است که عدم رعایت این مقررات موجب سقوط رسمیت سند است؟ به نظر می رسد همان طور که رسمیت سند به موجب قانون احراز می شود سقوط رسمیت آن نیز باید به وسیله قانوت تصریح شده باشد[1].
ب: عدم صلاحیت مامور تنظیم کننده سند رسمی
رسمیت سند منوط به داشتن صلاحیت از طرف مامور تنظیم کننده سند، تنظیم سند در حدود اختیارات و حوزه ماموریت و رعایت کلیه موازین قانونی است. فقد هر کدام از این شروط موجب می شود که سند تنظیمی در حد اسناد عادی ارزش داشته باشد. به عنوان مثال تنظیم سند توسط سر دفتری که از او سلب صلاحیت شده است یا تنظیم اسناد مربوط به خود سر دفتر و کسانیکه تحت ولایت او هستند و اقربای نسبی و سببی موجب سقوط رسمیت این گونه اسناد است. (ماده 53 ق.ث.)
2- امامی ، دکترسیدحسن، کتاب حقوق مدنی ، جلد 6 ص 69
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
ارزش اثباتی اسناد
هر اثر مکتوب که مبین عقد یا واقعه حقوقی باشد سند محسوب می شود. سند از ادله اثبات دعویاست. (ماده 1284 ق.م.)
ارزش اثباتی اسناد یکسان نیست و مقنن برای برخی از اقسام سند ارزش و اعتبار خاصی قائل شده است. به این اعتبار سه نوع سند وجود دارد:
الف: اسناد رسمی
سند با ملاحظه سه شرط زیر رسمی شناخته می شود:
1- توسط مامورین ذیصلاحیت دولت تنظیم شده باشد.
2- تنظیم سند در حیطه اختیارات و محل مأموریت مامور تنظیم کننده صورت گرفته باشد.
3- کلیه موازین قانونی رعایت شده باشد.
مفاد سند رسمی از نظر مراجع رسمی و دولتی معتبر است مگر آنکه مجعولیت سند با حکم قطعی دادگاه ثابت شود. ماده 70 ق.ث. مقرر داشته ‹‹سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود…››
ب: اسناد عادی
قراردادها، نامه ها و هر اثر مکتوب یا قابل ارائه که توسط اشخاص موضوع حقوق خصوصی تهیه یا جمع آوری شده باشد سند عادی است. حسب ماده 376 ق.آ.د.م. ‹‹کسیکه علیه او سند غیر رسمی ابراز می شود می تواند خط یا مهر و یا امضاء متنسب به خود را انکار کند و اگر سند منتسب به مدعی علیه نباشد می تواند تردید کند.››
طبق ماده 378 ق.آ.د.م. ‹‹ در مقابل تردید یا انکار، هر گاه صاحب سند، سند خود را استرداد نمود، دادگاه به اسناد و دلایل دیگر رجوع می کند. استرداد سند دلیل بر بطلان آن نخواهد بود. هر گاه صاحب سند، سند خود را استراداد نکرد و سند مؤثر دردعوی باشد به اعتبار آن سند رسیدگی می شود.››
ج: اسنادی که در حکم سند رسمی هستند
اگر اعتبار اسناد عادی در دادگاه محرز شده باشد اعتبار آن در حد سند رسمی است (ماده 1291 ق.م.)
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
ثبت املاک و مرور زمان
مرور زمان عبارت است از گذشتن مدتی که پس از آن دعوی استماع نمی شو. عدم استماع دعوی در صورتی است که خوانده ایراد کرده باشد. ایراد مرور زمان ممکن است از طرف اشخاص ثالث مطرح شود. طبق ماده 734 ق.آ.د.م ‹‹اگر دعوی نسبت به ملکی اقامه شود اشخاص که در آن ملک ذینفع هستند یا حقی دارند و متضرر می شوند می توانند وارد دعوی شده به استناد مرور زمان ایراد نمایند هر چند صاحب ملک ایراد نکرده باشد.››
مدت مرور زمان نسبت به اسباب تملک و دعاوی ناشی از اموال غیر منقول ده سال و در دعوی ملکیت یا وقفیت اعیان غیر منقول بیست سال است. (مواد 737 و 738 ق.آ.د.م) شروع مرور زمان علیه مدعی مالکیت یا وقفیت اعیان غیر منقول از تاریخ تصرف مدعی علیه و در مورد حقوق ارتفاعی از تاریخی شروع می شود که ممانعت از حق شده باشد. (ماده 741 ق.آ.د.م.)
حسب ماده 757 ق.آ.م. ‹‹ نسبت به املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده است مرور زمان جاری نمی شود.››
برای ثبت ملک، تصرف متقاضی احراز می شود معذلک صدور سند مالکیت، اماره تصرف متصرف واقعی را مخدوش مینماید و اماک توسل به ایراد مرور زمان برای متصرف از بین می رود ولو اینکه از تصرف مالکانه او بیشتر از بیست سال گذشته باشد. به بیان دیگر ثبت ملک در دفتر املاک قاطع مرور زمان به ضرر مدعی مالکیت است.
پس از ثبت در دفتر املاک نیز هر گاه معلوم شود ثبت ملک به نحو متقلبانه (موضوع ماده 109 ق.ث.) صورت گرفته است، مرور زمان کیفری از تاریخ ثبت در دفتر املاک آغاز می شود[1].
بر اساس نظر اکثریت فقهای شورای نگهبان قانون اساسی، مواد 731 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص مرور زمان و عدم استماع دعوی پس از انقضاء مهلت های مقرر، مخالف موازین شرع می باشد[2].
1- شهری ، غلامرضا، کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک ص 379
2- روزنامه رسمی شماره 11502 مورخ 3/6/1363 مندرج در مجموعه قوانین حقوقی سال 1369
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی