ماده 30 ق.م. مبین قاعده تسلیط است. ماده مذکور مقرر می دارد: ‹‹هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.›› ولی تحدید مالکیت اموال غیر منقول تنها در موارد ضمان قهری نبوده بلکه محدودیت های ارادی یا قراردادی نیز بخش دیگر تحدید در مالکیت اموال غیر منقول است.
الف: تحدید ناشی از ضمان قهری
به موجب اصل 40 قانون اساسی: ‹‹هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.›› و به موجب ماده 132ق.م. ‹‹کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.›› این ماده از قانون مدنی که متوجه اموال غیر منقول است حاوی دو نکته می باشد:
1- نحوه تصرف – تصرف مالکانه باید مطابق عرف و به قدر حاجت یا دفع ضرر باشد. بدیهی است این تکلیف تنها متوجه مالک نبوده بلکه هر متصرف اعم از مستأجر یا منتفع نیز مقید به آن است طبق ماده 132 ق.م. معیار داوری عرف است معذلک توسعه حقوق عمومی معیار ‹‹عرف›› را دگرگون نموده و عرفی که به صورت قوانین مدون درآمده باشد متبع است.
2- تضرر همسایه – ضرر اعم است از ضرر مادی و معنوی و همسایه محدود به املاک مجاور نیست به عنوان مثال احداث ساختمان های مرتفع که بر املاک دیگر اشراف داشته و آنها را از نظر روشنائی دچار مضیقه نماید مصداق ضرر مادی و معنوی است.
ب: تحدید قراردادی
ماده 29 ق.م. به دو نوع حقوق (حق انتفاع و حق ارتفاق) تصریح کرده است. برقراری حقوق مذکور به وسیله قرارداد موجب محدودیت در مالکیت است. محدودیت عمده با انتقال منافع به وجود می آید که ماده 29 ق.م. از آن به عنوان مالکیت منافع نام می برد. انتقال منافع در قالب عقد اجاره و برای مدت محدود است لذا محدودیت قراردادی به اعتبار زمان دو نوع است:
1-تحدید موقت
عقد اجاره برای مالک عین محدودیت کامل ایجاد می نماید و عین مستأجره در تصرف مستاجر قرار می گیرد معذلک با انقضای مدت اجاره ید مستاجر منتزع و ید مالک اعاده می شود.
2-تحدید دائم
واگذاری حقوق در عین یا منافع اموال غیر منقول موجب محدودیت دائمی است مانند حق ارتفاق و حق سر قفلی.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
حقوق مالکین اموال غیر منقول
مهمترین مشخصه مالکیت اموال غیر منقول مالکیت عرصه و اعیان است. تعلق عرصه به شخص حقیقی یا حقوقی ظاهر در این است که اعیان نیز به همان شخص تعلق دارد. ولی ممکن است این گونه نباشد و عرصه و اعیان مالکین جداگانه داشته باشند. همچنین منافع مال غیر منقول ممکن است به طور موقت یا دائم به غیر منتقل شده باشد.
زوجه متوفی از عرصه مال غیر منقول ارث نمی برد و سهم الارث (فرض) او از قیمت ابنیه و اشجار است و نه از عین آنها[1].
در اراضی موقوفه که حق تملک اعیان به مستأجر داده می شود وقفیت عرصه به قوت خود باقی است[2]. در مجتمع های آپارتمانی هر واحد آپارتمان (اعیان) نسبت به مساحت اعیان در عرصه مجتمع مالکیت مشاعی دارد[3] اعیان مجتمع های آپارتمانی شامل دو قسمت اختصاصی و مشاعات است. مطابق ماده 2 آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها ‹‹علاوه بر ثبت زیر بنا و محوطه باغها و پارک های متعلقه، برای قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ طبقه، حدود، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.››
برابر ماده 104 مکرر آ.ق.ث. ‹‹چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد …››
1- مالکیت در قانون اساسی
طبق اصل 44 قانون اساسی، اقتصاد نظام جمهوری اسلامی ایران از سه بخش دولتی، تعاونی و خصوصی تشکیل یافته است. اصل 47 قانون اساسی مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم می شمارد. بر اساس اصل 45 قانون اساسی، مراتع، جنگلها، اراضی موات، دره ها، کوهها، نیزارها، بیشه های طبیعی جزء مشترکات بوده و تحت مالکیت خصوصی قرار نمی گیرند. به جز مشترکات عمومی سایر اموال غیر منقول ممکن است در مالکیت هر یک از بخش های دولتی تعاونی یا خصوصی قرار داشته باشد.
2- مالکیت در قانون مدنی
طبق ماده 140 ق.م. اسباب ایجاد مالکیت در مورد اموال اعم از منقول یا غیر منقول ناشی از چهار سبب می باشد:
1 /2- احیای اراضی موات – اراضی موات جزء مشترکات عمومی بوده و مالکیت بر آن تنها به وسیله ایقاع عامر ممکن نیست. احیا اراضی موات موضوع قوانین متعددی است که بدون رعایت آنها مالکیت عامر مستقر نمی شود. ماده 145 ق.م. نیز متذکر همین نکته است:
‹‹احیا کننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید.››
2/2- عقود و تعهدات – عقودی که موجب مالکیت می شوند باید از نوع عقود تملیکی بوده و به طور منجز واقع شده باشد. عقد معلق ناقل مالکیت نیست.
به نظر می رسد تعهدات ولو آنکه ضمن عقد لازم باشد مملک نیست ولی ایفای تعهد موجب نقل مالکیت می شود. به عنوان مثال مهر زوجه شرط ضمن عقد نکاح است ولی عقد نکاح بر مبنای مهر جاری نمی شود[4]. بنابراین حق زوجه بر زوج در خصوص مهر حق دینی است.
3/2- اخذ به شفعه – اخذ به شفعه ایقاع مملک بوده و منحصر به اموال غیر منقول است. ایقاع شفیع در نقاطی که قانون ثبت اسناد و املاک به اجرا در نیامده باشد موجب مالکیت شفیع است.
4/2- ارث – فوت مورث موجب مالکیت متزلزل برای وارث است. با اداء حقوق و دیون مترتب بر ترکه، مالکیت وراث تثبیت می شود.
3- مالکیت در قانون ثبت اسناد و املاک
میزان مالکیت اشخاص، راههای ایجاد و انتقال آن امر ماهوی بوده که در قوانین اساسی و مدنی مورد حکم مقنن قرار گرفته است.
به نظر می رسد قانون ثبت اسناد و املاک عمدتاً قانون شکلی است که موضوع آن ثبت مالکیت و آثار آن است. ثبت مقدماتی اموال غیر منقول معطوف به مالکیت متقاضی ثبت است. به بیان دیگر مالکیت متقاضی ثبت باید طبق قانون و از طریق اسباب مملک به وجود آمده باشد تا قابل ثبت گردد. ماده 23 آ.ق.ث. می گوید: ‹‹دهنده اظهارنامه باید اسناد و قبالجات و بنچاق ملک و مدارک راجعه به مالکیت و تصرف خود را به اداره ثبت بدهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهار نامه و در پرونده عمل بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است ادله و نشانی های تصرف فعلی خود را کتباً به اداره ثبت تسلیم نماید و در هر حال درخواست کننده باید نحوه تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز می دارد معلوم کند.››
ثبت ملک و پایان عملیات مقدماتی ثبت طبق ماده 21 ق.ث. منتهی به صدور سند مالکیت می شود و کسی که ملک به نام او ثبت شده باشد از نظر دولت مالک شناخته می شود.
این نکته مفهوم مخالف دارد ممکن است بین متعاملین و اشخاص موضوع حقوق خصوصی مالک واقعی شخص دیگر باشد که نام او در دفتر املاک به ثبت نرسیده است.
در گذشته رویه قضائی، مالکیت موضوع ماده 22 ق.ث. را اماره مطلق قانونی تلقی می کرد. مفاده ماده 24 ق.ث. که می گوید: ‹‹پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت و نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزائی …›› در ایجاد رویه انعطاف ناپذیر قضائی مؤثر بوده ولی این رویه به تدریج تعدیل شده است[5].
در حال حاضر عدم تقاضای ثبت ملک در نقاطی که ثبت املاک اجباری باشد مانع از این نیست که اشخاص موضوع حقوق خصوصی نتوانند ادعای مالکیت خود را در مراجع قضائی مطرح نمایند بر اساس رأی وحدت رویه قضائی ‹‹الزام مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند.[6]››1- مواد 946 و 947 ق.م.
2- بند «د» ماده 4 آئین نامه اجرای قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب 1365
3- ماده 10 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1343
1- مواد 1081 و 1087 ق.م.
1- امامی دکتر سید حسن ، کتاب حقوق مدنی ، جلد 6 ، ص 157.
2- رای وحدت رویه قضایی به شماره 549 مورخه 10/10/70
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
الف: عنصر مالکیت
اموال غیر منقول به اعتبار نوع مالکیت شامل موارد ذیل است:
1- مالکیت عین و منافع
اموال غیر منقول مانند اموال دیگر شامل مالکیت عین و منافع است مالک عین، مالک منافع نیز می باشد مگر آنکه منافع به دیگری تملیک شده باشد.
2- مالکیت مفروز و مشاع
قطعه زمین معین یا واحد ساختمانی معین از نظر قانون ثبت اسناد و املاک قطعه مفروز است. اگر قطعه یا واحد مفروز به مالکین متعدد تعلق داشته به نحوی که سهام تمام مالکین در همه ملک منتشر باشد، در این صورت مالکیت مشاعی است.
اگر قطعه زمین یا واحد ساختمان به یک تن تعلق داشته باشد مالکیت ششدانگ یا مفروز گفته می شود.
3- مالکیت عمومی و خصوصی
اگر مالک اموال غیر منقول از اشخاص موضوع حقوق عمومی بوده و یا ملک از مشترکات عمومی باشد مالکیت آن عمومی است. اگر مال غیر منقول به اشخاص موضوع حقوق خصوصی تعلق داشته باشد مالکیت خصوصی است.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
2-مالک – ملک مورد امانت می باید به مالک معین تعلق داشته باشد. مالک ممکن است از اشخاص حقوق عمومی یا حقوق خصوصی باشد.
3-امین – امین شخصی حقیقی یا حقوقی است. کارمندان دولت در حیطه مسئولیت اداری، متولی موقوفه در اداره موقوفه و مستأجر نسبت به عین مستأجره امین هستند
دولت در اداره مشترکات عمومی ید امانی دارد زیرا مشترکات عمومی، ملک دولت نیست.
4- مال – مال ممکن است مادی یا غیر مادی باشد. مضمون تألیف یا تصنیف مال غیر مادی متعلق به نویسنده آن است و مؤسسه انتشاراتی که آن را برای چاپ تحویل می گیرد نسبت به اموال غیر مادی نویسنده سمت امانت دارد.
5- سبب – سبب ید امانی قانون یا قرارداد است. اشخاص حقیقی یا حقوقی ممکن است به حکم قانون بر اموال غیر مسلط شوند. ید قیم در اموال مولی علیه به حکم قانون است و ید مستعیر بر مال مورد عاریه از عقد عاریه نشأت می گیرد.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
1-وجود مال و عدم تعلق آن به غاصب – غصب ممکن است در مورد اموال مادی یا غیر مادی واقع شود. در مورد اموال مادی مانند علامت تجارتی، نام خانوادگی، عناوین و مشاغل حقوق اشخاص بر تألیف و اختراع غصب به صورت جعل ظهور پیدا می کند. به عبارت دیگر غصب اموال غیر مادی جرم جعل را تشکیل می دهد. غصب تسلط ناروا بر عین مال است و جعل شبیه سازی حق دیگری.
2- غاصب – شخص حقیقی یا حقوقی است که دو خصوصیت دارد:
1/2 – نسبت به مال مغصوب ادعای مالکیت دارد.
2/2 – مال غیر را علنا غصب کرده است.
اگر غاصب با قهر و غلبه به مال د یگری مسلط شده ولی ادعای مالکیت نداشته باشد، برخی جرائم مانند تصرف عدوانی یا مزاحمت و ممانعت از حق تحقق پیدا می کند.
اگر غاصب به طور علنی مال دیگری را غصب نکند جرم سرقت متبادر به ذهن می شود. به همین دلیل غصب در اموال غیر منقول مصداق بارز دارد.
اگر غاصب به دستور دیگری مال غیر را غصب کرده باشد، سوء نیت مباشر و مسبب باعث می شود که هر دو مستحق کیفر باشند.
1- قهر و غلبه – فقد این عنصر در ابتدای تصرف تنها موجب ضمان متصرف است. ولی اگر اعمال مزورانه و حیله و تقلب باعث شود که مالک داوطلبانه مال خود را در اختیار غیر بگذارد جرم کلاهبرداری تحقق پیدا می کند.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی