ارزش اثباتی مندرجات دفتر املاک
الف: دفتر املاک و امارات قانونی
با تصویب لایحه قانونی راجع به ‹‹اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض›› مصوب 1333، ارزش اثباتی مندرجات دفتر املاک به اماره نسبی قانونی تنزل یافت[1].
برخی امارات، وضعیت طبیعی موجود در خارج است که از نظر مقنن دلیل شناخته می شود ولی برخی دیگر از امارات را خود مقنن وضع و تدوین می نماید. مثال مورد اول، تصرف در اموال است که دلیل مالکیت می باشد. (ماده 35 ق.م.) و مثال مورد دوم ثبت دفتر املاک و صدور اسناد مالکیت اموال غیر منقول است که چگونگی ثبت در دفتر املاک و ترتیب صدور اسناد مالکیت را خود مقنن وضع کرده است.
ب: دفتر املاک و شهادت شهود
به نظر می رسد مفاد ماده 1309 ق.م. که اماریت اسناد رسمی را بر شهادت شهود ترجیح داده بود مبین همین طرز تفکر است ه صدور و تنظیم اسناد رسمی تحت نظر و بر طبق ترتیباتی است که مقنن وضع نموده لذا مقتضی است که این اماره از اعتبار بیشتری برخوردار باشد. معذلک بروز اشتباه در مندرجات دفتر املاک و اسناد رسمی نیز منتفی نیست.
با حذف ماده 1309 ق.م. مندرجات دفتر املاک و اسناد رسمی نسبت به شهادت شهود رجحان ندارد. ترجیح دلایل اقامه شده توسط متداعیین با قاضی است.
1- جعفری لنگرودی ، دکترمحمدجعفر ، دانشنامه حقوقی ، جلد سوم ، ص 563 شماره 16 الی 20
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
آثار درخواست ثبت و صدور سند مالکیت
الف: آثار درخواست ثبت
تسلیم اظهارنامه ثبتی و دلایل مالکیت و متعاقبا انتشار آگهی های نوبتی متضمن حقوقی برای متقاضی ثبت می باشد. متقاضی ثبت می تواند با تنظیم سند رسمی، ملکی را که در جریان عملیات مقدماتی ثبت است به دیگری انتقال دهد ولو اینکه نسبت به تقاضای ثبت اعتراض شده باشد[1]. تقاضای ثبت و انتشار آگهی نوبتی خصوصا اگر نسبت به تقاضای ثبت اعتراض نشده باشد غالب آثار مالکیت رسمی را داراست. متقاضی ثبت یا قائم مقام او می توانند با تهیه ‹‹گواهی ثبتی›› از آن به عنوان دلیل مالکیت در مراجع دولتی استفاده نمایند.
ب: آثار صدور سند مالکیت
صدور سند مالکیت به منزله خاتمه عملیات مقدماتی ثبت و عدم وجود معارض در مالکیت می باشد در فقد ادله دیگر سند مالکیت اماره مالکیت دارنده آن است.
گفتار دوم: عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک
ماده 22 ق.ث. اشعار می دارد ‹‹همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد.››
تبصره ذیل همین ماده اشعار می دارد ‹‹حکم نهائی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوائی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.››
به نظر می رسد ماده 22 ق.ث. دارای 7 عنصر یا مرکز ثقل می باشد. تفسیر ماده 22 ق.ث. در حقیقت تفسیر این 7 عنصر می باشد:
الف: عنصر اول ‹‹ملک››
منظور از ‹‹ملک›› عرصه و اعیان اموال غیر منقول است. منافع قابل ثبت[2] و حقوق ارتفاقی نیز از جمله حقوق عینی بوده و ملک محسوب می گردد. ثبت اعیان املاک در وهله اول مستلزم ثبت عرصه می باشد.
ب: عنصر دوم ‹‹رعایت قانون››
منظور از رعایت قانون، رعایت همه قوانین امری و بالاخص قانون ثبت اسناد و املاک است. این عنصر ناظر بر جمله ‹‹همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید …›› در متن ماده 22 ق.ث. می باشد. به نظر می رسد این جمله متوجه تشرفاتی است که طی مواد 1 تا 22 ق.ث. مقرر گشته و از آن به ثبت مقدماتی املاک تعبیر می شود. عدم رعایت تشریفات مذکور موجب بی اعتباری دفتر املاک است و تشخیص آن تا جائیکه با حقوق اشخاص ثالث در تضاد نباشد با هیئت های نظارت مستقر در ادارات ثبت اسناد و املاک مراکز استانها است[3].
ج: عنصر سوم ‹‹دولت››
منظور از دولت مجموعه وزارتخانهها، سازمانها، نهادها و زیر مجموعه آنهاست که به یکی از قوای مجریه، مقننه یا قضائیه مربوط می شوند و مجری حقوق عمومی هستند. دولت در ارتباط با اموال غیر منقول دارای سه نقش حاکمیت، ولایت و نظارت است. اجرای وظایف دولت غالباُ از طریق کمیسیونهائی اعمال می شود که اعضای آن ترکیبی از نمایندگان ادارات مختلف دولتی و قضات می باشند.
د: عنصر چهارم: ‹‹دفتر املاک››
دفتر املاک مهمترین مرجع برای تشخیص میزان مالکیت اشخاص است. دفتر املاک و دفتر ثبت قنوات در مرکز یک نسخه و در ولایات نخستین خواهد بود[4].
تمام صفحات دفتر املاک توسط دادستان شهرستان یا نماینده او شماره گذاری شده و مهر و امضاء می شود[5]. در صورت تعارض بین مندرجات دفتر املاک و سند مالکیت، مندرجات دفتر املاک مناط اعتبار است[6]. به نظر می رسد به تعارض در نسختین دفتر املاک طبق بند 4 ماده 25 ق.ث. رسیدگی می شود.
این عنصر ناظر بر فصل سوم این رساله ‹‹اسناد›› و مباحث ثبت مقدماتی املاک و آثار ثبت املاک در فصل دوم است. سند مالکیت اموال غیر منقول منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است و نقل و انتقال املاک ثبت شده موضوع اسناد رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
ن: عنصر پنجم ‹‹مالک››
مالک شخصی حقیقی یا حقوقی است. اشخاص حقوقی ممکن است از اشخاص موضوع حقوق عمومی یا خصوصی باشند. مالک صفت شخصی است که تعلق مال غیر منقول به او از نظر دولت محرز است. به بیان دیگر دو عنصر حق عینی (مال غیر منقول و صاحب آن) می باید در دفتر املاک معلوم و معین باشد.
و: عنصر ششم ‹‹انتقال ارادی››
در انتقال ارادی اموال غیر منقول علاوه بر رعایت شرایط اساسی صحت معامله تنظیم سند رسمی نیز الزامی است. به بیان دیگر توافق متعاملین در خصوص انتقال اموال غیر منقول را می توان نوعی عقد معلق فرض نمود که حصول معلق علیه، تنظیم سند رسمی است.
تنظیم سند رسمی کاشف از انتقال مالکیت در تاریخ توافق متعاملین خواهد بود مگر آنکه طور دیگری توافق شده باشد. همچنین تنظیم سند رسمی به منزله عدم مغایرت توافق متعاملین با قوانین آمره و عدم مغایرت آن با حقوق اشخاص ثالث است.
برای تنظیم سند رسمی از مراجع ذیربط دولتی استعلام به عمل می آید. اعلام بلامانع بودن انتقال از طرف مراجع مورد استعلام مجوز تنظیم سند رسمی است.
اگر مراجع مورد استعلام انتقال مورد معامله را مغایر قانون اعلام نمایند ممکن است توافق متعاملین باطل شود. به عنوان مثال اگر در پاسخ استعلام دفتر اسناد رسمی یکی از مراجع مورد استعلام مورد معامله را ‹‹زمین موات›› اعلام نماید تنظیم سند رسمی مقدور نبوده و در نتیجه توافق متعاملین باطل است. این فرض در صورتی است که فروشنده نسبت به ‹‹موات بودن زمین مورد معامله››جاهل بوده یا اعتراض او به ‹‹رای موات›› به مرحله قطعیت نرسیده باشد.
در غیر این صورت سوء نیت فروشنده محتمل خواهد بود.
همچنین ممکن است ملکی برای اجرای طرحهای عمومی و عمرانی در نظر باشد. ثبت سند انتقال در چنین مواردی با ذکر موضوع و التزام خریدار به انتقال ملک به دولت بلامانع است[7].
اگر ثبت سند ممنوعیت موقت داشته باشد توافق متعاملین را نمی توان باطل دانست زیرا می توان فروشنده را به رفع ممنوعیت و تنظیم سند انتقال ملزم نمود.
برای توضیح مطلب دو مثال زیر ذکر می شود:
1- اگر پاسخ شهرداری به استعلام دفتر اسناد رسمی به این صورت باشد که به علت احداث چند متر مربع بنای غیر مجاز، انتقال مورد معامله از نظر شهرداری ممنوع است مالک مکلف است با تخریب بنای غیر مجاز یا حل و فصل موضوع از طریق کمیسیون ماده 100 شهرداری به تعهد خود مبنی بر انتقال ملک عمل کند.
2- اگرملک مورد معامله در رهن بوده یا به علت صدور قرار تامین انتقال آن مقدور نشود، مالک مکلف است با فک رهن یا جلب رضایت مرتهن یا با تبدیل قرار تأمین به تعهد خود مبنی بر انتقال ملک به متعهد له (خریدار) عمل نماید.
هـ: عنصر هفتم ‹‹انتقال قهری››
ملک ثبت شده ممکن است از طریق ارث، اخذ به شفعه، حکم دادگاه مبنی بر الزام مالک به انتقال و تنظیم سند رسمی یا وضع قانون مبنی بر سلب مالکیت منتقل شود. در این انتقالات اراده مالک نقشی ندارد ولی ثبت انتقالات قهری نیز نباید با قوانین مغایرت داشته باشد. به عنوان مثال اگر مالک به حکم دادگاه به انتقالملک وتنظیم سند رسمی محکوم شده ولی تنظیم سند انتقال با مانع قانونی مواجه شود و معلوم گردد که مورد معامله از اراضی ملی شده است در این صورت انتقال و تنظیم سند رسمی مقدور نخواهد بود.
1- مواد 41 و 42 ق.ث
1- مانند موضوع ماده 24 ق.ث
1- ماده 6 ق.ث
2- تبصره ماده 1 آ.ق.ث
1- ماده 2 آ.ق.ث
2- جعفری لنگرودی ، دکترمحمدجعفر، دانشنامه حقوقی ،جلد چهارم ، ص 274، شماره 5
1- ماده واحده مربوط به تعیین تکلیف املاکی که در طرحهای عمومی و عمرانی دولت قرار گرفته اند مصوب 29/8/1367
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
وظایف صاحبان و متصرفین قانونی املاک در مورد ثبت عمومی
مالکین و متصرفین قانونی املاک نظیر قیم، متولی، نمایندگان ادارات دولتی مکلفند با انتشار آگهی موضوع ماده 10 ق.ث. مبنی بر ثبت عمومی به ادارات ثبت مراجعه و اظهارنامه ثبتی دریافت دارند. پس از تکمیل و انضمام مدارک مالکیت، آن را به اداره ثبت مربوطه اعاده نمایند تا بقیه عملیات ثبتی جریان یابد. عدم مراجعه یا عدم اعاده اظهارنامه باعث می شود که ملک مجهول المالک تلقی شود. تکالیف متقاضیان ثبت را می توان در موارد ذیل خلاصه نمود:
الف: ارائه دلایل مثبت مالکیت
طبق ماده 23 آ.ق. ث. بنچاق یا اسناد عادی باید پیوست اظهار نامه ثبتی باشد. اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف باشد نمایندگان اداره ثبت در محل حضور یافته و ‹‹برگ احراز تصوف›› تنظیم می نمایند.
اداره ثبت حق اظهار نظر ماهوی در مورد دلیل مالکیت را ندارد. اگر تصرف متقاضی ثبت احراز نشود و ملک دارای متصرفی باشد که ادعای مالکیت دارد، موضوع مالکیت متنازع فیه بوده و متصرف می باید نسبت به تقاضای ثبت اعتراض نماید، در غیر این صورت تصرف او بلاوجه است.
ب: دفاع از تقاضای ثبت
اگر نسبت به ثبت ملک یا حدود و حقوق ارتفاقی موجود در آن اعتراض شده باشد، متقاضی ثبت مکلف به جضور در دادگاه و دفاع از دادخواست ثبت می باشد.
ج: پرداخت هزینه های قانونی
هزینه انتشار آگهی و ثبت ملک در دفتر املاک و بهای دفترچه سند مالکیت به عهده متقاضی ثبت است.
گفتار چهارم: احاله اعتراض به مراجع قضائی
اختلاف در مالکیت (اعتراض به ثبت ملک) یا اعتراض به حدود ملک مورد ثبت و یا حقوق ارتفاقی موضوعی است ماهوی که رسیدگی به دعاوی ناشی از آنها در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری است. دادخواست اعتراضیه از طریق اداره ثبت مربوطه به مرجع قضائی احاله می شود تا اداره ثبت در جریان اقامه دعوی قرار داشته باشد. ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت موکول به صدور حکم نهائی در ماهیت دعوی مطروحه است.
الف: اعتراض به ثبت ملک
مطابق ماده 16 ق.ث. ‹‹هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید. عرضحال مزبور مستقیماً به داره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. در مقابل عرض حال باید رسید داده شود. در صورتی که عرض حال در مدت قانونی داده شده باشد اداره ثبت آن را نزد دفتر محکمه أی که مرجع رسیدگی است ارسال می دارد اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرض حال خارج از مدت داده شده کتبا نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدائی در این موضوع قاطع است.››
اگر قبل از اعلان نوبتی یا قبل از آگهی ثبت عمومی بین مستدعی ثبت و معترض دعوائی در محکمه در جریان بوده باشد. معترض می تواند ظرف 90 روز پس از انتشار اولین آگهی نوبتی گواهینامه مشعر بر جریان دعوی دادگاه را به اداره ثبت مربوطه تسلیم دارد[1].
برای جلوگیری از اطاله جریان ثبت مقدماتی و طرح ادعاهای واهی مدت زمان تسلیم اعتراض محدود است و چنانچه پس از تقدیم دادخواست، معترض دعوی مطروحه را پی گیری ننماید بنا به درخواست متقاضی ثبت، دادخواست اعتراضیه ابطال می شود[2].
ب: اعتراض به تحدید حدود
اگر در جریان عملیات تحدید حدود، حقی از مجاورین ضایع شده باشد، معترض می تواند ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، دادخواست اعتراضیه خود را به اداره ثبت تقدیم نماید تا به دادگاه احاله شود[3].
قبل از الحاق تبصره به ذیل ماده 20 ق.ث. اعتراض به تحدید حدود املاک واقع در محدوده شهرها در سه مورد:
1-اعتراض از جانب غیر مجاور
2-استرداد اعتراض به موجب سند رسمی
3-معترض با حدودی که به آن معترض است سند مالکیت گرفته باشد.
در جلسه اداری و فوق العاده دادگاه مورد رسیدگی قرار گرفته و حسب مورد قرارداد یا سقوط دعوی صادر می شود. بعد از الحاق تبصره به ماده 20 ق.ث. اختیارات اداری و شکلی دادگاه در خصوص سه مورد مذکور به ادارت ثبت و هیئت های نظارت محول شده است به این ترتیب اداره ثبت به معترض ابلاغ می کند که اعتراض او بی اثر است. این تصمیم ظرف ده روز پس از ابلاغ در هیئت نظارت قابل شکایت بوده و رای هیئت نظارت قطعی است.
ج: اعتراض صاحب حق ارتفاق
آگهی تحدید حدود به منزله اخطار برای صاحب حق ارتفاقی می باشد که مجاورتی با ملک مورد تحدید ندارد[4]. چنانچه از صاحب حق ارتفاق تضعیی حق شده باشد وی می تواند ظرف 30 روز پس از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، دادخواست خود علیه متقاضی ثبت را به اداره ثبت محل تسلیم نماید یا به دادگاه احاله شود.
د: اعتراض سایر ذوی الحقوق
ملک ثبت نشده ممکن است عینا یا منفعتا متعلق حق غیر باشد. چنانچه این قبیل املاک بدون تصریح به حقوق واگذار شده به ثبت برسد این احتمال وجود دارد که صاحب ملک صدور سند مالکیت را دلیل مالکیت بلامعارض خود بر عین و منفعت ملک تلقی نماید.
طبق ماده 26 ق.ث. در صورت واگذاری حق انتفاع یا انتقال منافع مراتب در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید می شود. بر اساس ماده 33 ق.ث. درخواست ثبت ملکی که با حق استرداد مورد معامله قرار گرفته باشد با انتقال دهنده است و تبصره 2 همین ماده می گوید: ‹‹در مواردی که مطابق این ماده انتقال دهنده تقاضای ثبت می کند باید حق انتقال گیرنده را در تقاضا نامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.››
دائن می تواند ملک ثبت نشده مدیون را بازداشت نماید. ملک ثبت نشده اعم است از اینکه نسبت به آن تقاضای ثبت نشده یا در منطقه أی قرار گرفته که مورد ثبت عمومی نمی باشد در صورت فروش و انتقال چنین ملکی، انتقال گیرنده می تواند نسبت به آن تقاضای ثبت نماید.
مبحث سوم: آثار ثبت املاک1- ماده 17 ق.ث
2- ماده 19 ق.ث
1- ماده 20 ق.ث
1- شهری،غلامرضا، کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک ، ص 105.
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
تحدید در منافع اموال غیر منقول
الف: حق کسب و پیشه و حق سر قفلی
حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی، حق تبعی دائم[1] و حق معنوی است[2]. بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر سالهای 1339 و 1356 اجاره املاک به منظور کسب و پیشه موجب پیدایش حق کسب و پیشه برای مستاجر می شود[3].
حق کسب و پیشه مانع از این است که مالک بتواند پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر را ملزم به تخلیه نماید مگر در صورت تادیه حق کسب و پیشه مستاجر. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 حق کسب و پیشه به مفهومی که در قوانین سابق امده بود وجود ندارد. طبق این قانون اجاره املاک به منظور کسب و پیشه مستلزم این است که ملک مورد اجاره دارای کاربری تجاری باشد. اگر ضمن عقد اجاره مالک سر قفلی ملک را به مستاجر منتقل نماید یا متعهد باشد که قرارداد اجاره را به مدت نامحدود با همان مستاجر منعقد نماید یا حق تخلیه و افزایش اجاره بها را از خود ساقط کرده باشد در این صورت برای مستاجر حق سرقفلی موجود می شود. چنین مستاجری می تواند در قبال تخلیه ملک ارزش روز سرقفلی را از مالک یا مستاجر ثانی دریافت نماید.
ب: حق زارعانه
این حق با نامهای دسترنج رعیتی، حق آب و گل و حق ریشه نیز شناخته می شود و ماهیتی شبیه به حق کسب و پیشه دارد. ماده 31 آ.ق.ث. می گوید: ‹‹دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و غیره که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می شود از حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نیست و صدور سند مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمی دهد.›› به نظر می رسد رابطه مالک و زارع در قالب عقد مزارعه موجد این حق بوده است. اجاره اشخاص یا استخدام کارگر کشاورزی تابع قوانین کار (حقوق عمومی) می باشند.
گفتار اول: ثبت عمومی
قبل از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310 ثبت املاک در ایران معمول بوده و مالکین به طور اختیاری املاک خود را به ثبت می رساندند که به آن ثبت عادی اطلاق شده است[4]. طبق مقررات قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ثبت املاکو نقل و انتقالات آن در نقاطی که ثبت عمومی آگهی می شود اجباری است. ثبت عمومی املاک مستلزم تمهیدات و تأسیساتی می باشد که مهمترین آن تأسیس یک شعبه دادگاه است[5]. تلازم تأسیس دادگاه در حوزه مورد ثبت عمومی به لحاظ لزوم رسیدگی ماهوی به دعاوی اختلاف در مالکیت است.
گفتار دوم: وظایف ادارات ثبت اسناد و املاک در مورد ثبت عمومی
الف: نشر آگهی موضوع ماده 9 ق.ث.
در متن ماده 9 ق.ث. به این آگهی اشاره نشده ولی در مواد 5 و 63 آ.ق.ث. در مورد آن تصریح شده است. آگهی موضوع ماده 9 ق.ث. به منزله پیش آگهی برای آگهی موضوع ماده 10 ق.ث. می باشد. آگهی موضوع ماده 9 ق.ث. در 6 نسخه با امضای رئیس اداره ثبت جهت درج به مرکز ارسال می شود با درج این آگهی هر حوزه ثبتی به چند ناحیه یا بخش تقسیم می گردد.
ب: نشر آگهی موضوع ماده 10 ق.ث.
به وسیله این آگهی حدود بخش یا ناحیه مورد ثبت عمومی با توضیح و ترسیم در روی نقشه معلوم می شود. نشر آگهی ماده 10 ق.ث. به منزله دعوت از صاحبان و متصرفین قانونی املاک می باشد که با مراجعه به اداره ثبت مربوطه اظهارنامه ثبتی دریافت نمایند. این آگهی ظرف 30 روز سه مرتبه منتشر می شود (ماده 58 آ.ق.ث.)
ج: توزیع اظهار نامه ثبتی
اظهارنامه ثبتی اوراق چاپی مخصوصی است که از طرف ادارات ثبت در اختیار متقاضیان ثبت املاک قرار می گیرد. در این اوراق مشخصات متقاضی و ملک مورد ثبت درج گردیده و پس از انضمام مدارک دال بر مالکیت متقاضی یا سمت قانونی او به اداره ثبت مربوطه اعاده می شود.
د: تشکیل پرونده ثبتی و تعیین پلاکتهای اصلی و فرعی
پلاک عبارت است از قطعه سنگی یا فلزی که شماره ملک در آن حک شده و به در املاک شهری و مرکز قرا نصب می شود. به نظر می رسد نصب پلاک به طریق مذکور امروزه متداول نبوده بلکه با اعاده اظهارنامه های ثبتی و مدارک مالکیت متقاضی ثبت، پرونده ثبتی تشکیل می شود و عملیات مقدماتی ثبت جریان می یابد.
طبق ماده 8 آ.ق.ث. ‹‹در مستغلات برای هر ملک یک شماره و در املاک مزروعی نیز برای قراء و مزارع ششدانگی یک شماره اصلی منظور می شود و در صورتی که مزرعه مشتمل بر قطعات مفروز و اعیانی و غیره باشد برای هر قسمت یک شماره فرعی از همان شماره اصلی منظور خواهد شد.››
طبق ماده 24 آ.ق.ث. ‹‹در اظهارنامه میزان و مقدار املاک و اراضی مورد درخواست باید به دانگ و سهم قرار داده شده و اصطلاحات محل از قبیل جام و فنجان و پیمان و غیره با دانگ و سهم تطبیق بنمایند.››
ن: نشر آگهی موضوع ماده 11 ق.ث.
با تکمیل و اعاده اظهارنامه های ثبتی، اداره ثبت اقدام به انتشار اسامی متقاضیان و مشخصات املاک مورد تقاضای ثبت می نماید. این آگهی که به آگهی های نوبتی هم معروف است در دو نوبت به فاصله 30 روز منتشر می شود.
ملکی که نسبت به آن ظرف مهلت های قانونی تقاضای ثبت به عمل نیامده یا اظهارنامه ثبتی اعاده نشده باشد از نظر مقررات قانون ثبت مجهول المالک تلقی می شود و با انقضای 20 سال سند مالکیت به نام دولت صادر خواهد شد[6].
برابر ماده 142 ق.ث. برای زارعینی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی صاحب زمین شده اند و اراضی مزبور فاقد سابقه ثبتی بوده یا مجهول المالک باشد درخواست ثبت و انتشار آگهی های نوبتی به عمل نمی آید. ادارات ثبت راسا نسبت به تحدید حصه زارع و صدور سند مالکیت اقدام می نماید[7].
و: نشر آگهی موضوع ماده 14 ق.ث.
از مهمترین اقدامات مقدماتی ثبت، تعیین و تحدید حدود املاک است. طی عملیات تحدید حدود ملک مورد ثبت نسبت به مجاورین معین شده و حقوق ارتفاقی موجود در آن ملک نیز به ثبت می رسد. طبق ماده 56 آ.ق.ث. ‹‹حقوق ارتفاقی در آگهی های نوبتی درج نمی شود ولی باید در زیر آگهی ها قید کرد که در موقع تعیین حدود در صورت مجلس منظور گردد اگر معترضی باشد مطابق مقررات در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس دادخواست بدهد.››
آگهی تحدید حدود پس از انتشار اولین آگهی نوبتی منتشر می شود و فاصله بین انتشار آگهی تحدید حدود و روز تعیین حدود نباید از 20 روز کمتر و از 60 روز بیشتر باشد. (مواد 66 و 67 آ.ق.ث) عملیات تحدید حدود به وسیله نماینده اداره ثبت با کمک یک نقشه کش انجام می شود و معرفی حدود یا متقاضی ثبت است. نقشه املاک ششدانگ می باید قبل از ثبت در دفتر املاک تهیه شود. (مواد 68 و 70 آ.ق.ث.)
صورت مجلس تحدید حدود شامل نکات ذیل است[8]:
1- تعیین روز، ماه و یا روزهائیکه عملیات تحدید حدود در آن واقع شده.
2- اسم و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته اند.
3- اشخاصی که اعتراض نموده اند.
4- ذکر حقوقی که دیگران در آن ملک دارند بطور صریح
5- ذکر علامات وعده و فواصل آنها.
عدم حضور متقاضی ثیت یا نماینده او در وقت مقرر برای تعیین حدود مانع عملیات تحدیدی نخواهد شد ولی عدم حضور مجاورین ملک موجب می شود که آگهی تحدید حدود برای یکبار دیگر تجدید شود. اگر حدود مجاورین قبلاً تحدید شده باشد، ملک مورد تقاضای ثبت بدون انتشار آگهی تحدید حدود و با تبعیت از حدود مجاورین تحدید می شود[9].
هـ: صدور سند مالکیت
با خاتمه عملیات تحدید حدود، عملیات مقدماتی ثبت نیز پایان یافته و ملک در دفتر املاک به ثبت می رسد[10]. قبل از ثبت در دفتر املاک پیش نویس سند مالکیت تهیه و به امضای رئیس واحد ثبتی می رسد. مندرجات پیش نویس سند مالکیت و دفتر املاک باید برابر هم بوده و بر اساس آنها سند مالکیت صادر می شود. سند مالکیت حاوی:
1-شماره ملک
2-تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک
3-اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک.
4-نوع و مشخصات ملک ومحل وقوع و اجزاء و متعلقات آن.
5-حدود ملک
6-بهای ملک
7-حقوق عینه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقی که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است[11].
دفترچه سند مالکیت دارای ستون نقل و انتقالات بوده که انتقالات ارادی مالک در آن ثبت می باشد. انتقال قهری (ارث) و وصیت تملیکی مستلزم صدور سند مالکیت جدید است[12].2- جعفری لنگرودی، دکترمحمدجعفر، کتاب حقوق اموال ص 117 شماره 168 و همان منبع ص 267 شماره 354
3- کاتوزیان ، دکتر ناصر ، نظریه عمومی تعهدات ،ص 36 شماره 17.
4- فصل پنجم قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 و فصل پنجم از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356.
1- شهری ، غلامرضا، کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک، ص 29.
2- ماده 1 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310.
1- ماده 12 ق . ث
2- رای وحدت رویه قضایی شماره 603 مورخ 15/12/74
1- ماده 72 آ.ق.ث
1- ماده 15 ق.ث
2- ماده 21 ق.ث
1- ماده 103 آ.ق.ث
2- آئین نامه ماده 299 قانون امور حسبی
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی
تحدید مالکیت در عین اموال غیر منقول
الف: اشاعه
اگر حقوق مالکین متعدد در تمامی ملک منتشر شده باشد مالکیت مشاعی است. مالکیت مشاع ممکن است به طور قهری یا اختیاری حاصل شده باشد.
انتقال ارادی قسمتی از مال غیر منقول به طریق کلی در معین و همچنین شرکت ارادی یا قهری مالکین متعدد در ملک معین بدون آنکه محدوده تصرف هر یک مشخص شده باشد موجب اشاعه در مالکیت می شود[1].
ب: حق ارتفاق
حق ارتفاق و انواع آن [2]مهمترین محدودیت درمالکیت عین اموال غیر منقول است. حق ارتفاق از حقوق دائمی و تابع ملک غیر منقول است. صاحب این حق باید خود دارای ملک غیر منقول بوده و به حق ارتفاق برای کمال انتفاع نیاز داشته باشد. مجاورت دو ملک شرط برقراری حق ارتفاق نیست.
برقراری حق ارتفاق ممکن است به موجب قانون یا قرارداد باشد. وضعیت طبیعی املاک نیز به طور قهری حق ارتفاق ایجاد می کند. افتراق حق ارتفاق از حق انتفاع به شرح زیر است:
1-حق ارتفاق فقط در اموال غیر منقول است ولی حق انتفاع در همه اموال ممکن است برقرار شود.
2-حق ارتفاق مربوط به عین اموال غیر منقول است ولی حق انتفاع مربوط به منافع اموال است.
3-ماده 29 ق.م. بین این دو نوع حق تمایز قائل شده است.
4-حق ارتفاق دائمی است ولی حق انتفاع مدت معین دارد. اگر مدت ذکر نشده باشد یا فوت مالک خاتمه پیدا می کند.
5-حق ارتفاق ممکن است جنبه سلبی داشته باشد در حالیکه حق انتفاع همیشه جنبه ایجابی دارد.
6-حق ارتفاق برای کمال استفاده از ملک است در حالیکه حق انتفاع برای استفاده اشخاص معین می باشد.
7-حق ارتفاق تبعی است یعنی صاحب حق ارتفاق می باید ملک غیر منقول داشته و از حق ارتفاق بسود آن ملک استفاده نماید ولی حق انتفاع مقید به شرط خاصی نیست.
8- تصرف از عناصر حق ارتفاق نمی باشد. ولی حق انتفاع با اقباض مورد انتفاع برقرار می شود.
ج: حریم املاک
حق حریم مذکور در قانون مدنی در اراضی موات ایجاد می شود[3]. امروزه حق حریم مفهوم جدیدی پیدا کرده است. برقراری آن ناشی از حقوق عمومی است. عبور بزرگراهها، خطوط لوله انتقال نفت و گاز، خطوط ارتباطی برق و مخابرات در اراضی مجاور حق حریم ایجاد می نماید ولو اینکه اراضی مجاور از املاک خصوصی باشند.
اگر اراضی تصرف شده برای احداث طرحهای عمومی و عمرانی دولت در داخل محدوده شهرها و شهرکها قرار داشته باشد بهای آن از سوی دولت پرداخته می شود و در خارج از محدوده شهرها تنها بهای اعیان پرداخت می شود. ولی برای ایجاد حق حریم خسارتی به صاحبان املاک مجاور داده نمی شود. حفر چاههای عمیق و نیمه عمیق در داخل املاک خصوصی تا شعاع معین در املاک مجاور حق حریم ایجاد می نماید[4].
د: حق رهن
با وجود آنکه عقد رهن به اموال غیر منقول اختصاص ندارد ولی از عقود شایع و رایج است که مالکیت عین غیر منقول را محدود می نماید. طبق ماده 34 مکرر ق.ث. کلیه معاملات با حق استرداد در قالب عقد رهن منعقد می شود1- مواد 571 الی 574 ق.م.
2- مواد 93 الی 149 ق.م.
1- امامی ، دکترسیدحسن، کتاب حقوق مدنی ، جلد 1 ص 122
1- تبصره ذیل ماده 17 قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361
پیشنهاد ویژه دانلود هزاران تحقیق و مقاله حقوقی